Nincs tér a további albérletdrágulás előtt, ám aki telket venne, kösse fel a nadrágot

2025 tavaszára a magyar ingatlanpiac erőteljesen megmozdult, ugyanakkor a különböző szegmensek fejlődése merőben eltérő képet mutat. Miközben egyes területeken még mindig dinamikus árnövekedés zajlik, másutt a kereslet megtorpanása, az árszintek stabilizálódása, sőt helyenként visszarendeződés tapasztalható.

Szem nem marad szárazon a telekárak láttán

A telekpiac az elmúlt év egyik legnagyobb nyertese. Az Otthon Centrum adatai szerint

A II. kerületben 102 ezer forint, a XI. kerületben 141 ezer forint az átlag, míg a külső pesti kerületekben ennél mérsékeltebb négyzetméterárak az irányadóak, például a XVIII. és XX. kerületben 75 ezer, a XVII. kerületben 40 ezer forint volt a fajlagos telekár átlagértéke. A főváros agglomerációjában is jelentősen megugrottak az árak: Nagykovácsiban 62 ezer, Érden és Törökbálinton 40 ezer forintos négyzetméteráron keltek el a telkek. Ezzel szemben a távolabbi településeken, például Cegléden akár 8 ezer forintos négyzetméteráron is telekhez lehetett jutni. A megyei jogú városokban komoly különbségek alakultak ki a telekpiacon: a legdrágább város Debrecen, négyzetméterenkénti 38 ezer forintos átlagárral, míg Győrben vagy Székesfehérváron az átlagérték 9 ezer forint volt.

A hatalmas szórás csak részben magyarázható a városok közötti árkülönbséggel, sokkal inkább a kínált telkek városon belüli elhelyezkedése és a beépíthetőség mértéke a döntő. A városperemi elhelyezkedés, a kedvezőtlenebb infrastrukturális ellátottság vagy a szabályozás, például az építhető lakásszám korlátozása az árazást is erősen befolyásolja

– árnyalta a vidéki folyamatokat Soóki-Tóth Gábor. A szakember megjegyezte, a kisebb települések relatíve még mindig olcsók, és négyzetméterenként néhány ezer forintért is lehet telket venni.

A kereslet volumene ugyan nem bővült, de a jó lokációval, közművesítettséggel és beépíthetőséggel rendelkező telkek ára drasztikusan megemelkedett.

Zárul az albérletárolló, ez áll a drágulás lassulása mögött

Miközben a telekpiacon a kereslet és kínálat egyensúlya továbbra is fennáll, addig az albérletpiacon egyre inkább kirajzolódik a túlkínálat és a bérlők vásárlóerejének korlátja. Az ingatlan.com által közzétett lakbérindex szerint márciusban Budapesten mindössze 0,7 százalékos, országosan pedig 0,1 százalékos havi drágulás volt tapasztalható, ami gyakorlatilag stagnálást jelent. Éves összevetésben a bérleti díjak 7,6 százalékkal nőttek országosan, míg a fővárosban 6,7 százalékkal, ami jelentős lassulás a korábbi időszakokhoz képest. A kínálat folyamatos bővülése – már több mint 17 700 kiadó lakás érhető el – és a bérlők korlátozott fizetőképessége visszafogja a bérbeadók áremelési lehetőségeit.

„A tulajdonosok által kiadó lakóingatlanok bérleti díjának középértéke április elején 250 ezer forint volt, hasonlóan, mint egy évvel ezelőtt – mondta Balogh László, az ingatlan.com gazdasági szakértője. – Összességében az látszik, hogy Budapesten a kiadó lakóingatlanok háromnegyede 200 ezer forintnál drágább, de 350 ezer forintnál olcsóbb. A bérlők vásárlóereje üvegplafon alá szorítja a lakbéreket, miközben a kínálat bővülése miatt fokozódik a verseny a lakásukat kiadók között, ami nagymértékben lassítja az albérletek drágulását.”

Április első másfél hetében a XIII. kerületben volt a legtöbb elérhető kiadó lakás, az átlagos bérleti díj 250 ezer forintot tett ki. A második legszélesebb választékot a XI. kerület nyújtja 260 ezres átlaggal, a harmadik pedig a VI. kerület, ám ott 280 ezer forint a kiadó ingatlanok középértéke. Csepel a legolcsóbb a maga 180 ezer forintjával, de az olcsóbb városrészek közé tartozik még a IV., a X., a XVI., a XIX., a XX. és a XXIII. kerület, amelyekben 200-210 ezer forintnál járnak az átlagos lakbérek.

A bérleti díjak tendenciáját bemutatva Balogh László hozzátette,

„Ez jó hír lehet a bérlőknek, de kevésbé jó az ingatlanbefektetőknek, mert a bérbeadásból elérhető hozamszintek így romlanak. Az ingatlan.com márciusi lakásárindexe éves összevetésben országosan 11, Budapesten pedig 18 százalékos drágulást mutat, miközben a bérleti díjak 6-7 százalékkal emelkedtek tavaly márciushoz képest” – fogalmazott a szakértő.

A fővárosi bérletidíj-emelkedéssel párhuzamosan a megyeszékhelyeken is drágulás látható. Ma már nincs olyan közöttük, ahol 100 ezer forint alatt lenne az átlagérték. Békéscsaba a legolcsóbb, de ott is 5 ezer forinttal meghaladja ezt a szintet a kiadó lakások bérleti díja. Debrecen a legdrágább, 225 ezer forintos átlagos bérleti díjjal, ami már tizenegy budapesti kerület átlagos értékét is meghaladja. Debrecent Győr, Székesfehérvár, Nyíregyháza, Pécs és Veszprém követi, utóbbi megyeszékhelyeken 170–190 ezer forint az átlagos lakbér.

Megmozdult a családi házak piaca

A tavalyi év végén és az idei év elején megmozdult a családi házak piaca is, igaz, nem minden ingatlanra mutatkozott ugyanakkora kereslet. Az elmúlt hónapokban leginkább a közepes méretű, jó állapotú, felújított, 100–120 négyzetméteres családi házak számítottak keresetteknek, ezek esetében az átlagosnál mérsékeltebb alkura nyílt csak lehetőség, ahogy az értékesítési idejük is rövidebb volt a szokásosnál – derül ki a Balla Ingatlan felméréséből.

• A XVIII. kerületben – a lakásokhoz hasonlóan – a családi házak piaca is jelentős élénkülést mutat. Ugyanakkor a korábban túlárazott házak esetében most kezd kiegyenlítődni az irányár és a valós eladási ár. A nagyon nagy, 200 négyzetméter feletti házak továbbra is nehezen értékesíthetők.
• A dél-pesti kerületekben (XIX., XX. és XIII. kerület) leginkább a felújításra szoruló, nagy alapterületű családi házak eladása okoz nehézséget. Az ilyen típusú ingatlanok négyzetméterára jellemzően alacsonyabb, 420 ezer forint körüli, mint a lakásoké.
• Csepelen (XXI. kerület), illetve a déli agglomerációban (Szigetszentmiklós) főként a 60-70 millió forint alatti házak iránt van kereslet, különösen, ha azok megfelelnek a csok plusz követelményeinek. Az új építésű házak, amelyek gyakran 80-90 millió forintba kerülnek, kívül esnek a legtöbb vevő lehetőségein, így a kereslet ezekre gyenge.
• A IV. és XV. kerületben a régi, korszerűtlen, felújításra váró házak már 500 ezer forint alatti négyzetméteráron is elérhetők, míg az új, modern házak ára meghaladja az egymillió forintot négyzetméterenként. Jelentős tehát az árkülönbség az ingatlantípusok között.
• Ami a budai oldalt illeti, ott nem volt akkora érdeklődés a családi házak iránt, mint a 80 millió forint alatti lakások esetében. Az agglomerációval együtt ez a terület visszafogottabb kereslettel bír a családi házak piacán.
• Érden kevésbé volt érzékelhető az őszi budapesti fellendülés, mivel a kisebb, olcsóbb ingatlanok iránti kereslet dominál, de ezekből kevés van. A 70 millió forint alatti házakra van főként érdeklődés, ugyanakkor a korszerűtlen, felújítandó, nagy alapterületű házakat továbbra is kerülik a vevők. Új házak esetében már egymillió forint feletti négyzetméterárakról beszélhetünk, miközben használt, de jó állapotú házakat 500 ezer forint alatti áron is találni.
• A Velencei-tó környékén is hasonló trend figyelhető meg: az 500 ezer forint körüli négyzetméterár jellemző, de ha egy használt ingatlan ára megközelíti az új építésűét, akkor nem lesz rá kereslet. Az energetikailag nem hatékony, nagy méretű, felújítást igénylő házakat továbbra is nehéz értékesíteni.

Panelek: az áremelkedés lefelezte az érdeklődést

A fővárosi panellakások piaca drasztikus változáson ment keresztül. A Duna House adatai szerint

A négyzetméterár meghaladta az 1 millió forintot, ami egyértelműen visszavetette a keresletet: míg 2024 elején a budapesti tranzakciók 17 százalékát tették ki a panellakások, idén ez az arány 9 százalékra esett vissza. A kereslet szinte kizárólag a kiváló állapotú, felújított ingatlanokra koncentrálódik – különösen a Békásmegyerhez hasonló „sláger” lakótelepeken, ahol az árak már elérték az 1,2 millió forintos négyzetméterárat.

Mindemellett volt olyan vevő, aki a budapesti átlag mintegy dupláját sem sajnálta, így csaknem 100 millió forintot fizetett egy teljeskörűen és magas minőségben felújított, háromszobás panellakásért, ami négyzetméterenként 1,5 millió forintos költséget jelentett – mondta Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese.

Az aktuális kínálatban egyre gyakrabban találkozhatnak a vevők 1,2-1,7 millió forintos négyzetméteráron hirdetett, jó vagy lakható állapotú panellakással. Ezeknél azonban a piaci körülmények és a kereslet már nem minden esetben indokolja a drágulás mértékét, így a sikeres üzletzárás vagy az ár mérséklése érdekében nagyobb alkura kényszerülhetnek az eladók.

Kétarcú magyar lakáspiac: már az év végén pörögtek az új lakások

Az OTP Ingatlanpont arra hívta fel a figyelmet, hogy a lakások átlagos drágulása 2024-ben országosan 12,8 százalék volt, ami jóval meghaladja a 2023-as 7,1 százalékos növekedést. A legnagyobb áremelkedés az új lakások piacán történt: éves szinten 13,8 százalékos növekedést mértek, míg a használt lakások ára 12,8 százalékkal emelkedett. Negyedéves összevetésben is figyelemre méltó különbségek mutatkoztak: az új lakások ára 5,3 százalékkal, a használtaké csupán 0,9 százalékkal drágult.

Elmondható, hogy 2024 végén tovább nyílt az olló a használt és az új lakások árai között, hiszen továbbra is nagyobb mértékű a drágulás az utóbbi piacon

– emelte ki a friss adatokkal kapcsolatban Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A keresletélénkülés mögött részben a befektetői aktivitás áll, akik még 2025 eleje előtt igyekeztek lezárni vásárlásaikat, számítva a további árnövekedésre.

Az év első hónapjaiban látott keresleti aktivitásból kiindulva könnyen lehet, hogy 2025 első fele még a tavalyinál is jelentősebb drágulást hoz a piacon a friss források beáramlásának köszönhetően.

(Borítókép: Szabó Réka / Index)