Lakhatási válság: nem politikai, hanem társadalmi problémáról van szó, cselekednie kell az államnak

Az Index már két éve cikkezett a lakhatási válságról, amikor az állami színre lépett, akkor bejelentette: lakhatási válság van Magyarországon. Ennek enyhítésére az árfelhajtónak bizonyuló keresletoldali stimulusok mellett a kínálati oldalon is beszállt az állam. De vajon meddig tart a szerepe a lakhatási válság kezelésében? Ebben a cikkben ezt igyekszünk körüljárni.

Tőzsde módjára viselkedő ingatlanpiac

A magyar ingatlanpiac leginkább a tőzsdéhez hasonlít, legalábbis abban a tekintetben, hogy rendszerint reagál a kormányzati bejelentésekre. A vásárlók és a tulajdonosok döntéseit is erősen befolyásolják a támogatások, amelyek az árakat is alakítják – fogalmazott Gadanecz Zoltán. A GDN Ingatlanhálózat alapító-tulajdonosa szerint ez a magyarázata annak is, hogy a tulajdonosok jelenleg kivárnak az eladással. „A sajtóban áremelkedésről hallanak, ezért ők is emelt szinten áraznak. Ennek a folyamatnak akár az is lehet az eredménye, hogy az állami támogatást „megeszi” az, hogy a kedvezménnyel élők által generált kereslet felhajtja az árakat” – fogalmazott a szakértő. Vagyis,

Pénz helyett lakások

A támogatások árfelhajtó hatása azonban nem jelenti azt, hogy nincs szükség állami szerepvállalásra az ingatlanszektorban. Csak más módon kellene beavatkozni – többek között támogatni a fiatal családokat.

Sokkal jobban elérné a célját – az otthonteremtés és a gyermekvállalás megkönnyítését –, ha nem pénz érkezne az államtól, hanem lakások

– szögezi le Gadanecz Zoltán.

„Amennyiben az állam az általa épített ingatlanokat meghatározott feltételek mentén adná el, illetve ki, annak célzott hatása volna. Nem formálná át a piac többi részét, ugyanakkor a támogatni kívánt rétegek számára is biztonságot teremtene” – mondta a szakember, felhívva a figyelmet az állami lakásépítés hiánypótló mivoltára. Ráadásul – tette hozzá – azt, hogy ki bérelhet vagy vásárolhat kedvező áron, a döntéshozók ugyanúgy szabályozni tudnák, ahogy jelenleg is meghatározzák, kik jogosultak csokra, illetve egyéb támogatásra.

Magyarországon, európai összehasonlításban, igen magas a magántulajdonban lévő lakások aránya – az unióban 70 százalék körül alakul, míg itthon meghaladja a 90 százalékot. A 4,6 millió lakásból álló hazai állományban elenyésző az állami tulajdon, de az önkormányzatok által birtokolt lakások aránya sem magas (2 százalék körül alakul), és az elmúlt évtizedekben folyamatosan csökkent.

„Az önkormányzatok nagy része forráshiánnyal küzd, így nagyon kevés helyen létesülnek új, önkormányzati tulajdonban lévő lakások. Ha ehhez hozzávesszük, hogy annak a százezernél alig több lakásnak, amely a tulajdonukban van, közel tíz százaléka üres, mert az állapotuk nem teszi lehetővé a kiadásukat, könnyen belátható, hogy nem ebből a szektorból érkezik majd a megoldás a mai lakhatási nehézségekre. Próbálkozások ugyan vannak, például a Fővárosi Lakásügynökség, ami a magántulajdonban lévő lakások bérbeadását is felvállalja, de ezek mértéke nem akkora, hogy érzékelhető hatása legyen akár csak a budapesti helyzetre” – mutatott rá Gadanecz Zoltán.

Ördögi kör a lakáspiacon

Az ingatlanárak folyamatos emelkedése különösen a nagyvárosokban okoz problémát, ahol a lakások már nem pusztán lakhatási, hanem befektetési célokat is szolgálnak. Az elmúlt 20-30 év gazdasági prosperitása és az emelkedő életszínvonal alapvetően hozzájárult az ingatlanárak növekedéséhez. Ezt a tendenciát tovább erősítette a befektetési célú vásárlók megjelenése, különösen a turisztikailag népszerű városokban. Bár az airbnb és hasonló platformok felerősítették ezt a jelenséget, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint befektetők e platformok nélkül is tömegesen jelennének meg a piacon.

A probléma lényege a kereslet-kínálat egyensúlyának felborulása: a kereslet folyamatos bővülését a kínálat nem követi le megfelelő ütemben. Ez ördögi kört eredményez: az új lakások ára emelkedik, ami felfelé húzza a használt ingatlanok árát is, miközben a kínálati oldalon nem alakul ki verseny

– mutatott rá Balogh László.

Hozzátette: a megfizethető lakások építésének számos előfeltétele van. Szükség van megfelelően szakképzett munkaerőre, amely hosszú ideig nem, ám az utóbbi években már rendelkezésre állt. Problémát jelent azonban az építőanyagok magas ára és importfüggősége: míg Magyarországon a felhasznált építőanyagok közel 60 százaléka import, Csehországban ez az arány csak alig több mint 30 százalék. A hazai építőanyag-gyártás bővítése jelentősen hozzájárulhatna a lakások megfizethetőségének javításához – hangsúlyozta Balogh László.

Óvatos állami szerepvállalás

Az állam óvatosan közelíti meg a lakhatási válság kezelését, hiszen egy-egy elhibázott intézkedés többet árthat, mint használhat – hívta fel a figyelmet Balogh László, példaként említve, hogy a 2016-os 5 százalékos áfakulcs-csökkentés az új lakások esetében nem eredményezte a bruttó árak csökkenését, inkább az építtetői profit növekedéséhez vezetett – bár a megépült lakások száma a 2015-ös 7612-ről 2020-ra 29 ezerre nőtt.

A koronavírus-járvány, az infláció és a megemelkedett hitelkamatok azonban visszavetették az építkezési kedvet, miközben az ingatlanárak tovább növekedtek. Erre válaszul hirdette meg a kormány tavaly októberben 21 pontos akciótervét, amelynek közel fele a lakhatáshoz kapcsolódik, beleértve olyan direkt beavatkozásokat is, mint a bérleti díjak és szerződési feltételek felülvizsgálata. „A 21 pontos akciótervből jó pár pont már megvalósult, de ezek között vannak olyanok – mint például a fiatalok havi maximum 150 ezer forintos lakhatási támogatása –, melyek hosszabb távon fejthetik ki hatásukat” – tette hozzá Balogh László.

Lehet-e még bérleti hozamokra alapozni?

Balogh László rámutat: a bérleti piaccal érdemes kiemelten foglalkozni, hiszen Budapesten már negyedmillió forint a kiadó lakások havi bérleti díjának középértéke, Debrecenben pedig 230 ezer forintnál tart. Érdekes módon míg a fővárosi lakásárak 17 százalékkal emelkedtek, a bérleti díjak 0,4 százalékkal csökkentek februárban.

„A lakásárak ralijának szürrealitását jól szemlélteti, hogy lassan már nem lesz kifizetődő a bérleti hozamokra alapozni egy ingatlanbefektetést, mert jelenleg a fővárosban átlagosan 4,3-4,6 százalékos bruttó bevételarányos hozamot lehet elérni egy használt tégla- vagy panellakás megvásárlásával. Az amortizáció és az adózás utáni megtérülés a bérbeadásból jelenleg közel feleakkora, mint az államkötvények hozamszintje, amit persze kipótolhat az ingatlanok értéknövekedése” – fogalmazott Balogh László.

Ilyen lakásárak mellett viszont korántsem biztos, hogy ha az elmúlt 12 hónapban országszerte több mint 10 százalékkal drágultak az ingatlanok, akkor ugyanilyen áremelkedési tempóra számíthatunk a következő időszakban is. Ez jól mutatja, hogy nem mindig racionális tényezők határozzák meg a piaci folyamatokat, ezért bizonyos esetekben lehet tere további szabályozásnak. Ennek egyébként már érezhető az előszele a közigazgatási és területfejlesztési miniszter javaslatában, amellyel a települések önvédelmének lehetőségét szeretnék megteremteni a lakásvásárlás feltételeinek megszabásával. De ugyanilyen új elem lehet a bérleti szerződések feltételrendszerének módosítása is, ami a 21 pontban is szerepel, vagy épp a befektetői kereslet letörése, amit a fővárosi rövid távú lakáskiadások (airbnb) kétéves moratóriumának meghirdetésével már meg is kezdett a kormányzat.

A magyarok jelentős része nyerhet a drágulással, ám van, aki veszít

Balogh László felhívja a figyelmet, hogy a lakásdrágulás csökkenti a keresleti oldalt élénkítő támogatások hatékonyságát, ugyanakkor az árak emelkedése az ingatlantulajdonosok vagyoni helyzetét is javítja, tehát a lakásdrágulással a társadalom számottevő része nyerhet. Magyarországon ugyanis – ahogy fentebb említettük – az emberek több mint 90 százaléka saját tulajdonú ingatlanban lakik.

A lakásdrágulás ezért kétféle problémát vet fel – fejtette ki Balogh László.

• A továbbköltözőknek pluszforrásra lehet szüksége, amit sokan hitelből finanszíroznak. A 2021-ben még szuperolcsónak számító 3-4 százalékos lakáshitelkamatok jelenleg 6–7 százaléknál járnak. Ráadásul nincsenek csökkenő pályán, hanem az elmúlt időszakban még emelkedtek is.
• A másik probléma a fiataloknál jelentkezik. Ők a lakásdrágulás legnagyobb vesztesei, mivel még nem rendelkeznek ingatlantulajdonnal. Érdemes őket is két csoportra bontani: a családtámogatások kedvezményeire és támogatásaira (babaváró, csok plusz) jogosult pároknak kevésbé okoz kihívást az első közös lakás megvásárlása. Azok viszont, akik élethelyzetüknél fogva nem tudnak élni ezekkel a lehetőségekkel, már egy piaci hitel önrészének előteremtése is komoly problémát okozhat. Budapesten és Debrecenben egy élhető garzonlakás 10 százalékos önrészéhez is 4–5 millió forintra van szükség, ráadásul a fennmaradó 90 százalékot (30–40 millió forintot) hitelből kell törleszteni.

Balogh László szerint nem lenne meglepő, ha a következő állami program éppen a fiatalokat célozná meg a lakhatási válság enyhítése érdekében.

Társadalmi, és nem politikai probléma

A lakhatási válság kezelése elképzelhetetlen állami szerepvállalás nélkül – szögezte le az Indexnek Balla Ákos. „Nem ingatlanpiaci, hanem társadalmi, a társadalom nagy részét érintő problémáról van szó” – fogalmazott a Balla Ingatlan alapító-ügyvezetője, aki ugyanakkor hangsúlyozta: a lakhatási válság nem magyarországi vagy kelet-európai specifikum, a világ bármely pontján jelen van. „Nincs olyan fejlett nyugati, észak-amerikai ország, nem beszélve a szegényebb régiókról, ahol ez ne lenne probléma.”

Ugyanakkor vannak régiós sajátosságok – hangsúlyozta Balla Ákos, aki rámutatott: míg például Magyarországon az éghajlati viszonyok megkövetelik, hogy épületeink a téli hideggel, valamint a nyár meleggel szemben is felkészültek legyenek, jelentősen növelve ezáltal mind az építkezés, mind a fenntartás költségeit, addig például Portugália éghajlata lehetővé teszi, hogy az ottani épületek tervezésekor ne vegyék figyelembe a hőszigetelést, vagy épp a fűtési rendszert, továbbá többrétegű nyílászáróra sincs szükség. Ezek a szempontok jóval gazdaságosabbá teszik egy otthon felépítését.

A szegénység és a rossz minőségű lakhatás ördögi köre

Balla Ákos a jövedelmi helyzet és a lakhatás minősége közötti összefüggésre is rávilágított, szerinte az tovább mélyíti a társadalmi egyenlőtlenségeket.

„A kevésbé tehetősek vacak minőségű lakásokban laknak. Nagyon sok honfitársunk él szigetelés nélküli, vizes falú lakásokban, ezáltal számukra többszörösére ugorhatnak a fűtési költségek” – mondta. Szemléletes példával illusztrálta ezt a paradox helyzetet: az egy-egy ingatlan minősége közötti különbség többek között azt eredményezheti, hogy egy 400-500 négyzetméteres luxusotthont akár pár tízezer forintból ki lehet fűteni, míg egy 40 négyzetméteres, rossz minőségű szuterénlakás fűtési költsége 100 ezer forintra is ugorhat.

„Ez pedig a lakhatási nehézségek ördögi körébe viszi az érintetteket. Hiszen gyakorlatilag azt a pénzt költik rezsire, amiből – ezt az összeget félretéve – egy saját lakás vásárlásához szükséges önerőt képezhetnének” – emelte ki Balla Ákos.

„Az érdemi intézkedés elodázása egyre silányabb minőségű ingatlanállományhoz vezet, emiatt a beavatkozás halogatásának hatására később még nagyobb költséggel kell beszállnia az államnak a lakhatási válság enyhítésébe” – mutatott rá Balla Ákos arra, hogy minél később érkezik a beavatkozás, annál költségesebb.

A különböző jövedelmi helyzetű csoportok lakhatási körülményei közötti szakadék nemcsak a pillanatnyi életminőségben, hanem a hosszú távú kilátásokban is megmutatkozik, ami további társadalmi polarizációhoz vezet. Ezért is elengedhetetlen az állami szerepvállalás a lakhatási egyenlőtlenségek csökkentésében

– foglalta össze Balla Ákos.

Hatékony beavatkozáshoz célzott intézkedések

A piaci folyamatok megértése kulcsfontosságú a hatékony beavatkozáshoz – mondta Balla Ákos, aki kifejtette: a lakáspiac három elkülöníthető rétegre tagolódik.

• Az első csoportba tartoznak azok, akik piaci alapon képesek megoldani lakhatásukat, külső segítség nélkül.
• A második csoportot olyan emberek alkotják, akik rendelkeznek jövedelemmel, de ez nem elegendő lakhatásuk megfelelő biztosításához – ők célzott támogatások, például lakbértámogatás segítségével juthatnak lakáshoz.
• A harmadik csoport tagjai nem képesek önmagukról gondoskodni, esetükben szociális alapú állami segítségnyújtás szükséges.

„Az államnak alapvetően két lehetősége van a lakásárak befolyásolására. A keresleti oldal támogatása – különböző hitelek, támogatások formájában –, ami bizonyítottan árfelhajtó hatással jár. Ez nem feltételezés, hanem sokszorosan bizonyított tény. A kínálati oldal bővítése viszont potenciálisan eredményesebb stratégiát jelenthet, bár ennek hatásai egyelőre kevésbé egyértelműek és kipróbáltak” – mondta Balla Ákos. Szerinte a lakáskínálat bővítése három pozitív eredménnyel járhat:

• egyrészt közvetlenül csökkentheti a bérleti díjakat és az eladási árakat;
• másrészt az új építésű lakások megjelenésével a korábbi, kevésbé minőségi lakások az alacsonyabb jövedelmű rétegek számára is elérhetőbbé válnak – ez az úgynevezett „leszivárgási hatás”;
• harmadrészt a teljes lakásállomány minősége javul, ami társadalmi haszonnal jár.

„A leghatékonyabb megoldást a különböző rétegek eltérő igényeihez igazított, célzott beavatkozások jelenthetik, ahol az állam elsősorban a kínálat bővítésével és a közvetlenül rászorulók támogatásával enyhítheti a lakhatási válságot” – mondta.

(Borítókép: Kolumbán Kitti/ Index)