Elnéptelenednek Magyarország egyes részei – Hogyan hat ez a lakásárakra?

A napokban tette közzé a KSH előzetes adatait (itt és itt) a 2024-es népmozgalmi folyamatokról, ennek kapcsán az OTP Ingatlanpont megvizsgálta, mit mutatnak a belső, országon belüli vándorlás számai. Tavaly Borsod-Abaúj-Zemplén és Szabolcs-Szatmár-Bereg megyék népességszáma egyaránt több mint 2500 emberrel csökkent az oda- és elköltözések különbözeteként, a harmadik legnagyobb népességveszteség pedig Hajdú-Bihar megyét érintette, mintegy 1250 fővel. A legnagyobb pozitív belső vándorlási egyenlege magasan Pest megyének volt, ahová 5800-zal többen költöztek, mint ahányan onnan elmentek az országon belül máshova. A második Győr-Moson-Sopron megye volt 1500 fős pozitív szaldóval, míg a harmadik Fejér 1150 fővel.

Budapest fogyott a legjobban

Ha az elmúlt öt évet vizsgáljuk, 2020 és 2024 között, akkor – talán meglepő módon – összességében

Ehhez képest a 2023-as és 2024-es ezer fő alatti veszteség lényegesen alacsonyabb. Az ok vélhetően a 2020-ban kitört koronavírus-járvány, ami miatt sokkal elfogadottabb lett a home office intézménye, ez pedig arra ösztönözhette a budapestieket, hogy vidékre (elsősorban az agglomerációba) költözzenek. Ez a 2021-es Pest megyei rekordmagas, 16 ezres vándorlási különbözetben is megmutatkozik. Budapest mellett Borsodból és Szabolcsból volt jelentős az elvándorlás, a két kelet-magyarországi megye népessége öt év alatt egyaránt mintegy 14 ezer fővel csökkent vándorlás útján. Ezzel szemben kimagaslik Pest megye közel 52 ezres szaldóval, míg Győr-Moson-Sopron lakossága majdnem 9000-rel, Fejéré pedig mintegy 6500 fővel bővült a belső vándorlás révén.

A belső vándorlás csak egy része a népesedési folyamatoknak, hiszen a népességszám alakulása függ a természetes szaporulattól, azaz az élve születések és az elhalálozások mérlegétől is. Éppen ezért érdemes egy pillantást vetni arra is, hogy az el- vagy bevándorlás mekkora részét mozgatja meg a térség teljes népességének. 2024-ben Szabolcs-Szatmár-Bereg vármegye lakossága mintegy fél százalékkal csökkent az országon belüli költözések által, Borsod esetében ez az arány −0,41 százalék volt, míg Békésben −0,26 százalék. Ezzel szemben Pest megye népessége 0,44 százalékkal gyarapodott a belső vándorlási egyenleg következtében, Győr-Moson-Sopron megyében ez az arány 0,32 százalék, míg Fejérben 0,27 százalék volt. Öt év alatt pedig Szabolcs összesített vándorlási vesztesége a 2020-as népességszám 2,66 százaléka volt, Borsodé 2,25 százalék, míg Budapesté 1,52 százalék. Ezzel szemben Pest megye népessége 4 százalékkal bővült csak a belső migráció következtében, Győr-Moson-Sopronban majdnem 2 százalék, míg Fejérben 1,55 százalék volt ez a gyarapodás. (Ez persze csak elméleti, a természetes szaporodás ellenirányú hatása nélkül számolt növekmény.)

Az ár nem feltétlenül tükrözi a vándorlást

Érdemes megvizsgálni azt is, hogy a belső vándorlás mellett hogyan alakultak a lakásárak, hiszen elméletileg egymásra ható folyamatokról van szó. Ehhez a NAV megyei szintű átlagos négyzetméterárait vették figyelembe, amelyeknél 2024-re vonatkozóan szintén még csak előzetes forgalmi adatokról beszélhetünk.

• Öt év alatt a legnagyobb mértékben, 105 százalékkal Csongrád-Csanád megyében emelkedtek a lakásárak, miközben az ezen időszak alatt mért 0,32 százalékos vándorlási veszteség pont a középmezőnyt jelenti. A lakásárak emelkedése részben az elmúlt években bejelentett nagy autóipari beruházásoknak tudható be, amelyek folyamatos keresletet generálnak a vármegye ingatlanai iránt.
• Hasonló a helyzet Hajdú-Biharban is, ahol 2020 és 2024 között 85 százalékkal, a harmadik legnagyobb mértékben emelkedett a lakások átlagos négyzetméterára szintén jelentős beruházások eredményeként, miközben a vándorlási veszteség 1,3 százalékos, a negyedik legmagasabb. Ezek az említett beruházások (BYD, BMW) hamarosan elkészülnek, és így akár a belső vándorlásra is érezhető hatással lehetnek, hiszen a munkalehetőségek miatt bevándorlás indulhat az adott megyékbe.
• Ez volt megfigyelhető az elmúlt öt évben például Bács-Kiskun megyében, ahova a Mercedes gyárnyitása után szinte ugyanannyian vándoroltak be, mint ahányan onnan el, miközben a szomszédos térségekben szinte mindenütt negatív volt a szaldó.
• Öt év alatt a második legnagyobb, 88 százalékos lakásár-emelkedés Baranya megyében ment végbe. Ott egyelőre nincs hasonló nagy beruházás folyamatban, de időről időre felröppennek pletykák arról, hogy a Dél-Dunántúlra is érkezhet egy nagyobb autógyár vagy más feldolgozóipari cég.
• A legkisebb áremelkedés a vizsgált időszakban Tolna megyében volt, ahol 46 százalékkal emelkedtek az átlagos árak, míg a második legkisebb, 51 százalékos növekedés Budapesten volt regisztrálható.

Az látszik, hogy vidéken a nagyobb beruházásokkal érintett területeken élénkült meg az ingatlanpiaci kereslet, így nőttek az árak, míg a budapesti piac a magasabb árszint, illetve a Covidot követő 2-3 év kiköltözési hulláma miatt kisebb növekedést tudott regisztrálni

– emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője. A belső vándorlásból leginkább profitáló megyék közül Pesten 74 százalékos volt az áremelkedés öt év alatt, Győr-Moson-Sopronban 68 százalékos, az országos átlaggal megegyező drágulást tapasztalhattak, míg Fejérben 63 százalékos volt a növekmény. A két legnagyobb vándorlási veszteséget elkönyvelő Szabolcs és Borsod egyaránt 69 százalékos, közepes drágulást produkált.

Összességében a statisztikákból az látszik tehát, hogy

A jelentős beruházások következtében a lakáspiac szinte azonnal felpezsdül, mivel már a gyárak megépítése is keresletet támaszt, miközben a vándorlás sokszor csak többéves késéssel, a termelés elindulásával követi azt le. Emellett azt sem szabad figyelmen kívül hagyni, milyen kiinduló árakról beszélhetünk, hiszen Budapesten például már 2020-ban is 671 ezer forint volt az átlagos négyzetméterár, miközben Hajdú-Bihar, Somogy, Pest és Győr-Moson-Sopron kivételével a többi megyében még most sem éri el ezt a szintet az ár, nemhogy a jelenlegi 1 millió forint feletti budapesti átlagot. A legolcsóbb Nógrád megyében például még 2024-ben is alig 200 ezer forintos átlagáron cserélt gazdát egy négyzetméternyi lakás. Vagyis önmagában a lakásárak százalékos emelkedése az eltérő bázis miatt sem biztos, hogy tükrözi a belső vándorlási folyamatokat.

(Borítókép: Tövissi Bence / Index)