Elmarad az állampapíros dömping? Mi történik valójában a magyar ingatlanpiacon?

Ingatlanpiaci ciklusok változásakor nem ritka jelenség, hogy a piac keresi az árszinteket, és a korábbi lakástípusok árazásában kialakult arányok felborulnak. Ez látható most is, amikor például

egy újbudai felújított panelt akár 1,4 millió forintos négyzetméteráron is kínálhatnak a tulajdonosok, miközben ugyanott 1,7 milliós négyzetméteráron már új építésű lakást is kapni.

Egyértelműen látható, hogy az eladók sok esetben tesztelik a piacot irreálisan magas árszintek megadásával, majd ha ott nem jönnek ez érdeklődők, csökkenteni kezdenek az áron. Számos jó helyen lévő, de rossz állapotú lakást kezdtek például az utóbbi időben 2 milliós négyzetméterár felett hirdetni, majd néhány hét elteltével akár 10-20-30 százalékot is csökkentettek a hirdetési áron.

A mögöttes ok egyértelmű: a megugrott befektetői érdeklődést próbálják kihasználni az eladók, de vajon a frissen kialakult árszinteket elbírja már a piac? Egyelőre az a benyomásunk, hogy az állampapírokból mintha lassabban áramlana a befektetői tőke a lakáspiacra, így a sokak által várt robbanás is mintha elmaradni látszana. Hogy mennyire reálisak a mostani kínálati árak és mennyi állampapírpénz jelenik meg a lakáspiacon, arról különböző cégek szakértőit kérdeztük.

Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese szerint

megszokott jelenség, hogy a keresleti piacon az eladók vérszemet kapnak, és hajlamosak jóval magasabb áron kínálni az eladósorba került ingatlanjaikat, mint amit a piaci körülmények valóban indokolnak.

A kereslet zöme a felújított, nagyon jó vagy jó állapotú ingatlanokra irányul, így ezeknél az ingatlanoknál törvényszerű volt a kínálati árak emelkedése, a vevők pedig akár még licitálni is hajlandók. Újdonság azonban, hogy a jelenlegi piacon a visszafogottabb kereslet ellenére a felújítandó ingatlanokat sem kerüli el az áremelkedés: a korszerűsítésre és esztétikai ráncfelvarrásra szoruló fővárosi otthonok átlagos négyzetméterára az előző évi átlaghoz képest 12%-os drágulást követően kevéssel marad csak el a milliós lélektani határtól, és már 990-995 ezer forint körül alakul a fővárosban a Duna House tranzakciós adatai szerint.

Ennél markánsabb áremelkedés esetén félő, hogy ismét lesznek ingatlanok, amelyek az irreálisan magas ár miatt bent ragadhatnak

- figyelmeztetett a szakértő.

Tényleg jönnek a milliárdok?

A Portfolio január végi felmérésében azt írtuk, hogy az idén nem lejáró 6700 milliárd forintnyi állampapír-befektetést a tulajdonosok egy része a lecsökkenő kamatok miatt feltörné, ami a becslések szerint közel 600 milliárd forintot hozhat az ingatlanpiacra. Ezen felül idén várható 1500 milliárd forintnyi kamatkifizetés, melyből akár 180 milliárd forintot is ingatlanba tehetnek át, emellett pedig az idén lejáró 230 milliárd forintnyi PMÁP-ból is mintegy 14 milliárd forint jelenhet meg az ingatlanpiacon. Ez így együtt pedig már 800 milliárd forintot jelenthet, ami - ha mind adásvételekben csapódik le - a budapesti átlag lakásárakkal számolva 15 ezernél is több, az országos lakásárakkal számolva pedig 20 ezernél is több adásvételt tesz lehetővé, hitelfelvétellel együtt ennek akár két-háromszorosát is.

A szakértők szerint viszont vásárlói oldalról egyelőre nem ez a fő hajtóerő.

Az állampapíros dömping egyelőre elmaradt nálunk, a vevők mindössze 10-15%-a az, aki ilyen forrásból vásárolna

- mondta el Vincze Edit, az OC Investment Solutions ügyvezetője. Ennek ellenére a kereslet folyamatos, a tranzakciószámok a magasabb árak ellenére sem csökkennek és az értékesítési idő is rövidebb, mint az elmúlt években, de

A vevők jellemzően nem az állampapírokból hozzák át a pénzt - tette hozzá.

Hasonló arányokról számolt be Máté Ferenc is, aki elmondta, hogy a tranzakciószámok növekedésében tetten érhető a PMÁP hatása, de az eddigi tapasztalatok alapján csak minden 10. ingatlantranzakció érintett. Az értékesítők visszajelzései alapján a befektetők által kedvelt lokációk voltak a legkeresettebbek februárban, elsősorban a pesti kerületekben. A vevői érdeklődés pedig - részben az állampapír-kifizetéseknek is köszönhetően - a 2025-ös év elején is további csúcsokat döntött: az első két hónapban zárult tranzakciók száma a Duna House becslése alapján az előző év azonos időszakához képest 8%-os erősödést mutat.

A 2024-es év során a kedvezőbb gazdasági és kamatkörnyezet, a megújult CSOK Plusz és az első lakásvásárlókat támogató 10%-os önerő lehetősége az otthonteremtési célú vásárlásokat gyarapította, valamint a befektetők visszatérése is tovább emelte a megvalósult tranzakciók számát a hazai ingatlanpiacon. Az imént felsorolt tényezők elegendők voltak ahhoz, hogy trendfordulóhoz érkezzen a szektor: a Duna House becslése szerint éves szinten 125 ezer tranzakció körül zárhatott 2024, amely a 2023-as év gyengébb ingatlanpiaci eredményeit ellensúlyozza és így közelebb került az egyensúlyinak tekintett 150 ezres tranzakciószámhoz.

Kosztolánczy György, az Otthon Centrum Holding vezérigazgatója szerint azok a befektetők, akik már korábban tudták, hogy ingatlanba fogják tenni az állampapírokból felszabaduló pénzeiket, már a tavalyi utolsó negyedévben elkezdtek keresgélni. Az állampapírokban lévő pénzek egy részének ingatlanpiacon történő megjelenése azonban nem egy rapid folyamat.

A felszabadult pénzt sokan, amíg nem találnak megfelelő ingatlant, visszatették aktuális állampapírba, de ezek egy része később az ingatlanpiacon fog megjelenni

- hangsúlyozta, kiemelve, hogy összességében továbbra is 10% feletti tranzakciószám- és áremelkedést vár idénre.

A budapesti régióban masszív keresletnövekedést tapasztalnak az OTP Ingatlanpont szakértői, de a finanszírozás forrása egyelőre ott sem az első negyedévben kifizetett állampapírhozamokhoz kapcsolódik.

Az eddigi tapasztalatok alapján a vevők kis hányada tartotta állampapírban a pénzét, ők elsősorban befektetési céllal, kiadásra vásárolnának

– számolt be tapasztalatairól Kurecskó József, az OTP Ingatlanpont budapesti régióvezetője, aki arra hívta fel a figyelmet, hogy egyelőre nem rengette meg alapjaiban a piacot az állampapírkamatok kiáramlása, de a következő hónapokban fokozódó érdeklődésre lehet számítani, amint a további kifizetések megtörténnek, és a befektetők elhatározzák, milyen eszközökben szeretnék tartani a megtakarításaikat.

Ben-Ezra Orran, a Central Home szakértője úgy látja, hogy januártól márciusig elég erős hónapok jellemezték a piacot. Voltak olyan eladók, akik már tavaly év vége óta tudatosan készültek arra, hogy új befektetői csoport érkezik az ő szegmensükbe.

A befektetők száma erősen megugrott, különösen az 50 millió forint alatti garzon és a 70-80 millió forint közötti egy hálós, új építésű kategóriákban.

Miután nagyobb volt a kereslet, mint a kínálat, a piac úgy reagált erre, hogy a kisebb lakásoknál közel 25%-kal emelkedtek az árak.

Ami viszont elmaradt, az a nagyon várt aranyvízum program 500 ezer euró (200 millió forint) feletti ingatlanoknál megjelenő hatása,

miután a kormány szigorítását követően a távolkeleti, például vietnámi vásárlók inkább Görögország és más országok felé vették az irányt - osztotta meg információit a szakértő.

A 200 millió forint körüli ingatlanokat még november-december körül levették a piacról a tulajdonosok, annak reményében, hogy az aranyvízumos külföldi befektetők még többet lesznek hajlandók majd fizetni érte. Ezzel szemben a vevőcsoport elmaradása miatt január-februárban az ingatlanok ára csökkent, hiszen jóval kisebb volt az ilyen lakások iránti kereslet, így ezen a területen igaz az állítás, hogy a várt robbanás nem következett be. A csökkenő kereslet hosszabb értékesítési időt és árcsökkenést eredményezett - tette hozzá, hangsúlyozva, hogy a 80 millió forint alatti ingatlanok értékesítése az áremelkedés ellenére ugyanakkor nagyon begyorsult, és az alku mértéke is csökkent.

Nem robbanásszerűen érkeznek a pénzek

Egyelőre tehát úgy tűnik, az állampapírpiaci milliárdok mérsékeltebben jönnek át a lakáspiacra, aminek a nagyon gyorsan megugrott lakásárak sem kedveznek, miután a bérleti díjak stagnálása következtében a lakáskiadással elérhető hozamok folyamatosan csökkennek. Az is igaz viszont, hogy az igazi pénzeső még csak ezekben a hetekben érkezett meg azáltal, hogy

• március 20-án a 2030-ban lejáró 2030/J fizetett a befektetőknek mintegy 90 milliárd forint kamatot,
• március 21-én a 2029-ben lejáró 2029/J-ből érkezett mintegy 110 milliárd forint kamat,
• március 24-én a 2027-ben lejáró 2027/I-ből érkezett nagyjából 35 milliárdnyi kamat,
• március 27-én pedig a 2025/K papírból mintegy 48 milliárdnyi kamat és 260 milliárdnyi tőkekifizetés, azaz több mint 300 milliárd forint érkezett.

Ezen összegek egy része még csak most kezdheti el keresni a helyét a lakáspiacon, így a következő hónapokban is fokozott vásárlói aktivitásra kell számítani. Eközben azonban az infláció is újra emelkedik, ami fékező erővel bírhat az állampapírpénzek gyors kiáramlására.

Bármennyi pénz is érkezik viszont az állampapírokból az ingatlanpiacra, egyértelmű, hogy a befektetők sem vesznek meg mindent, amit túlárazva eléjük raknak az eladók. Az előttünk álló időszakban tehát folytatódhat az iránykeresés, melynek során a kereslet és a kínálat az új árszintek mellett végül ismét megtalálja az egyensúlyt.

A címlapkép illusztráció. Címlapkép forrása: Getty Images

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ