(A szerző a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza. A Zéróosztó a G7 elemzői szeglete.)
Hazánkban 2024-ben mindössze 13295 új lakás épült. Ez a szám a 2023-asnál 29 százalékkal alacsonyabb. A 2024-ben átadott lakások száma a 2020-as lokális csúcsnak kevesebb mint a fele – és akkor még nem beszéltünk arról, hogy a 2008-09-es válság megérkezését megelőzően az átadott lakások száma évente 30 és 44 ezer között alakult (persze egy jelentősebb hitelexpanzió mellett).
A 2000-es években azonban nagyon eltérő demográfiai helyzetben voltunk: a más európai uniós tagországokban való munkavállalás elől csak 2011-ben hárultak el az akadályok, így akkortól kezdődött meg hazánkban is a munkaerő jelentős nyugatra áramlása. Bár a magyarok külföldre vándorlási kedve néhány régiós országéhoz képest (például: Románia, Horvátország, Bulgária) érdemben elmarad, de az, hogy a magyar lakosság 3,92 százaléka más uniós tagállamban élt 2023-ban, még így is nagy érték, és az Egyesült Királyságba és az Egyesült Államokba költözöttek még ezen felül vannak. A kivándorlás mellett a természetes fogyás is nagymértékű: csak tavaly 50 ezer fővel lettünk kevesebben, ami 16 százalékos növekedés 2023-hoz képest.
Ha tehát egy csökkenő népességszámról beszélünk, akkor miért lenne olyan fontos, hogy több új lakás épüljön?
Először is érdemes megnézni az árak alakulását az új lakások piacán. Ehhez a KSH árindexét veszem figyelembe, összevetve az inflációval, illetve kiszűrve abból az összetételhatást. A magyar gazdaság az elmúlt években jelentős inflációs sokkot élt át, ennek eredményeként 2024-ben az árszínvonal 65,7 százalékkal volt magasabb, mint 2015-ben. Ezzel szemben az új lakások árai közel 3,5-szeresükre emelkedtek a vizsgált időszakban.
Ebből pedig az a következtetés vonható le, hogy többen is szívesen vennének új lakást, viszont végül sokan kiárazódnak a piacról, nem jutnak új (vagy akár használt) lakáshoz. A kínálat sokkal kisebb a keresletnél, tehát jelenleg a piacon kialakult négyzetméterárak a társadalom nagy része számára nem megfizethetőek.
A lakásállomány összetétele is indokolja új lakások építésének szükségességét. Ezt támasztja alá például a jegybank tavalyi felmérése is, amely szerint közel 2 millió olyan családi ház van, amely GG, tehát „átlagost megközelítő” vagy annál rosszabb energetikai besorolású. Természetesen itt sok esetben szóba jöhet felújítás, korszerűsítés is, de nem mindig. Az új lakásokra viszont szigorú energetikai előírások vonatkoznak, így ezek használata energiamegtakarítást jelent, illetve kevésbé terheli a környezetet is.
A lakásépítések szükségességét mutatja az is, hogy az üresen álló vagy megüresedő lakások nem feltétlenül ott vannak, ahol arra kereslet mutatkozik. A lakosság jellemzően ott keresi a lakásokat, ahol megfelelő mennyiségű és minőségű munkahely áll rendelkezésre: a fővárosban, ehhez kapcsolódóan Pest vármegyében, Nyugat-Magyarországon, illetve a nagyobb vállalkozások, nagyobb beruházások környékén. Ezt támasztják alá az új lakások építésének 2024-es adatai is.
Bár az épített lakások száma az ország legnagyobb részén visszaesett, a legtöbb lakás továbbra is a fővárosban épült, 4607 darab. Ezt követte Pest vármegye 2563, Győr-Moson-Sopron 1205, Fejér 715 (ez még mindig közel van a fővároshoz), Bács-Kiskun 599, Csongrád-Csanád 498 és Hajdú-Bihar 453 új lakással. A sor végén Nógrád, Tolna és Békés kullog, ahol mindössze 40, 51, illetve 94 új lakás épült.
Az új lakások – azon belül is a gazdasági központokban és környékükön épülő új lakások – tehát a gazdasági növekedés feltételei is: ahhoz, hogy a munkavállalók új, magasabb hozzáadott értékű munkát tudjanak vállalni, szükséges, hogy az új munkahely környékén legyen hol lakniuk. Ez egyaránt érinti az újonnan létrejövő gyárak munkaerőállományának feltöltését, illetve a fővárosban működő magasabb hozzáadott értékű munkahelyek betöltését. A másik oldalról megközelítve viszont a megfelelő árú és színvonalú lakhatás elősegítheti azt, hogy a fiatalabb munkavállalók ne vándoroljanak külföldre, hanem itthon dolgozzanak és adózzanak.
Az új lakások szükségességéről szóló elemzésemet a demográfiai folyamatokkal kezdtem, és a szempontok felsorolását ezzel is fejezem be. A megfelelő minőségű és jó minőségű lakhatás szükséges ahhoz is, hogy a családok merjenek gyermeket vállalni. Így lehet összefüggés az alacsony lakáspiaci aktivitás és a romló demográfiai folyamatok között: tavaly a teljes termékenységi arányszám értéke az előző évi 1,51-ről 1,38-ra csökkent. Ez a mérséklődés természetesen nem csak és kizárólag az alacsony lakásépítési szám eredménye, sőt, a kettőnek közös gyökere is van: a gyenge gazdasági környezet.
A probléma tehát adott:
kevés lakás épül, az is drágán.
Nem csoda tehát, hogy a lakhatás és a lakásépítések kérdése a 21 pontos kormányzati akcióterv egyik alappillére lett. A lakhatás kérdését természetesen nem szabad az új lakások kérdésére szűkíteni: szükség van meglévő lakások felújítására, energetikai korszerűsítésére. A lakásépítési, belső vándorlási folyamatokat le kell követnie az infrastruktúrának, illetve a közszolgáltatásoknak.
Különösen fontos a kínálat növelése a fővárosban: amint az árak mutatják, itt van a legnagyobb eltérés a kereslet és a kínálat között. A kínálat emelkedése egyaránt segítene azokon, akik lakást vásárolnának, illetve azokon, akik csak bérelni szeretnének. A magas árak miatt rengetegen építkeztek inkább az agglomerációban, ahol viszont az infrastruktúra ezzel nem tudott lépést tartani, és egy ekkora növekedéssel talán soha nem is fog tudni.
Közélet
A lerontott 2025-ös várakozásokra alapozva beterjesztik a 2026-os költségvetést
Továbbra is optimistább a piacnál a kormány, az extraprofitadót nem vezetik ki.
Egyre többen látják úgy, hogy már a 2 százalékot sem éri el idén a magyar gazdasági növekedés
Elmaradt az év elejére beharangozott fordulat, ráadásul a kereskedelmi háború és a választások előtti költségvetési kiköltekezés is kockázatot jelent.
Az UEFA-n kívül senki nem hiszi el Mészáros Lőrincnek, hogy eladta a focicsapatát
Ha az Európai Labdarúgó-szövetség komolyan venné a saját szabályait, akkor nem csak az Eszék, de a Felcsút is bajba kerülhetne. De úgy tűnik, nem veszi.
Fontos
Egyszerre aggasztó és biztató a klímahelyzet – mi az oktatás szerepe?
Ha majd a fenntarthatóság tantárgyból tett érettségi is beszámítható lesz a felsőoktatási felvételibe, szélesebb körben fogják oktatni.
Az árrésstoppos magyar élelmiszer olcsóbb lett, mint Szerbiában, mégis megérheti kiutazni
Alapvető élelmiszerekért ma már nem éri meg kimenni, a zöldség-gyümölcs, cigaretta, olajos mag és divat-ékszer vonalon azonban maradtak jó lehetőségek.
Hol van az a pont, amely felett a vámháborúnak már nincs értelme?
Amerika a potenciális recesszió mellé bizalmi és tőkepiaci válságot rakott a saját nyakába, ezzel a feltörekvő piacok közé árazta be magát.
Tele vannak a raktárak eladatlan hússal és tejjel, és ez nagyon sokba fog kerülni
Óriási költségekkel jár, hogy a száj- és körömfájás miatt beragadt az export, és nagy a bizonytalanság abban, hogy milyen kárenyhítést kapnak a piaci szereplők.
