Ide menekülnek a horror ingatlanárak elől a kispénzű magyarok: tényleg megéri belevágni?

Zártkerteknek a települések közelében lévő, külterületi, mezőgazdasági célt szolgáló telkeket nevezi a köznyelv, amelyek kisebb beépíthetőségi százalékkal rendelkeznek. Ilyenek például az üdülőövezetek telkei, amelyek lokációtól és a helyi szabályozástól függően hosszabb jogi procedúra útján akár lakóházzá is átminősíthetőek, azonban elsősorban gazdasági épületek, amelyeket nem életvitelszerű lakhatásra terveztek - mondta a Pénzcentrum kérdésére Máté Ferenc, a Duna House vezérigazgató-helyettese. 

A szakember hozzátette, az ilyen telkek beépíthetőségének mértékét minden esetben a helyi építési szabályzat határozza meg és alapvetően csak mezőgazdasági besorolás alá eső ingatlanokat lehet rajtuk felépíteni. Vannak olyan területek is, ahol megfelelő infrastruktúra (pl. aszfaltozott út) és erős kereslet esetén akár még lakóépületek építésére is engedélyt adhatnak, ezt azonban általában további szabályokhoz kötik.

Annak ellenére, hogy a tavalyi évben a csökkenő kamatszintnek, a javuló gazdasági környezetnek, valamint a megújult állami támogatásoknak köszönhetően jelentősen megugrott az otthonteremtési céllal szerződő ingatlanvásárlók száma, még mindig van olyan vásárlói réteg (pl. az egyedülállók, a gyermeket nem tervezők, vagy a fiatal házasok, akik nem szeretnének hitelt felvenni), akik nem tudtak vagy nem akartak élni a legnépszerűbb támogatási forma, vagyis a CSOK Plusz adta lehetőséggel. Számukra a városok külterületein elhelyezkedő zártkerti ingatlanok nyújthatnak megfizethető alternatívát az otthonteremtés során

- ismertette tapasztalataikat. Megjegyezte, a zártkerti ingatlanok esetében kiemelten fontos jelentősége van az ingatlan használhatóságának. Aki életvitelszerű lakhatásra alkalmas ingatlant keres, az jól alakíthatóra vágyik, egyebek mellett megfelelő belmagassággal, ideális helyiségszámmal és elrendezéssel, az egyéni igényeknek elegendő alapterülettel vagy a tetőtér felé történő beépítési/bővítési lehetőséggel. Energetikai korszerűsítésük továbbá alapvetően technikai kérdés, a szigetelés és a nyílászárók cseréje nem okoz különösebb gondot, azonban az ingatlanokban kialakítható fűtésrendszer, illetve a népszerű, hűtésre-fűtésre is használható klíma elhelyezése a nem megfelelő áramellátás miatt már nem minden területen megoldható.

A tavalyi év második felében megérkeztek a befektetők is a zártkerti ingatlanok piacára. Van, aki konkrét céllal érkezik, például lakhatásra alkalmas ingatlant szeretne kialakítani, de sokan keresik pl. állattartás, lovarda, kutyakiképzés, császárfaültetés, mogyorótermelés stb. céljából, de a helyi gazdák földművelésre is vásárolnak ilyen területeket. Ezen kívül vannak olyanok, akiknek sok esetben nincs konkrét tervük az adott ingatlannal, csak nem szeretnék, ha a pénzük felhasználatlanul állna, de a megtakarításuk egy belterületi ház vagy lakás megvásárlására már nem feltétlenül elegendő. Ők jellemzően kivárnak, figyelik a piacot és remélik, hogy a megvásárolt zártkert értéke növekedni fog

- jegyezte meg a vezérigazgató-helyettes.

Jó lehetőség, de eladni nehézkes lehet

A zártkerti ingatlanok megítélése nagyon ellentmondásos a piacon. Egyszerre jelentik a nagy lehetőséget az ideális vevőjük számára és egyszerre tekintenek rá nagyon nehezen eladható ingatlanként a tulajdonosok - mondta megkeresésünkre Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Ennek legfőbb oka az, hogy ez a kategória azokat a külterületi telkeket fedi le, amit alapvetően mezőgazdasági megművelés céljából alakítottak ki az előző század második felében. Akkor ez tökéletes lehetőség volt a városlakók számára, hogy hobbykertként a település közelében kisebb-nagyobb zöldterületük legyen. Itt gyümölcsöket, zöldségeket tudtak termeszteni, de akár el is tudtak vonulni a nagyvárosok zaja elől

- fogalmazott. Emlékeztetett arra is, hogy a zártkertek helyzete sokat változott, de továbbra is külterületi ingatlanok maradtak. 2017-ig ingyenesen lehetett átminősíteni a zártkerteket és kivonni a művelés alól, azóta ennek a költsége jelentősen emelkedett.

A zártkerti ingatlanokat jelenleg a vevők két csoportja keresi: hobbykertre vágyó hétvégi teleklátogatók, akik olyan településen laknak, ahol nincs közvetlenül megművelhető területük vagy kertjük. A vevők másik csoportját pedig a magas ingatlanárak elől menekülők jelentik. Egy-egy zártkerti ingatlan beépítésére sokkal szigorúbb szabályok vonatkoznak, jellemzően 3 százalékos beépíthetőségi korláttal. Ez alapvetően nem is lenne baj, mivel már egy 3000 négyzetméteres telken így egy 100 négyzetméteres ingatlan is elhelyezhető lenne

- ismertette Balogh László. Hozzátette: a problémát az jelenti, hogy ezeknek a telkeknek minimális a közműellátottsága és a bankok sem adnak hitelt ilyen ingatlan vásárlására és beépítésére. Korábban, amikor a nagyobb városok körbenőtték ezeket a zártkerteket az ott élők könnyebben ki tudták harcolni, hogy a település belterületévé nyilvánítsák ezeket a területeket is. A korlátok miatt a zártkertek ára nyomottnak számít egy belterületi építési telekhez képest. Ebben is rejlik a vonzereje az építeni kívánó vevők szemében - tette hozzá.

Lipták Zsuzsa, a zenga.hu ügyvezetője pedig arról beszélt: ők úgy látják, elsősorban azok keresik ezeket az ingatlanokat, akik kiköltöznének a városokból, és akik kertre, nyugalmas környékre vágynak, de a helyi ingatlanárak miatt olcsóbb ingatlant keresnek. 

A zártkerti ingatlanok ára sok tényezőtől függ, például, hogy kivett területről van-e szó (tehát mezőgazdasági vagy lakóingatlanként szerepel a tulajdoni lapon), függ az ára továbbá a településtől való távolságától, a megközelíthetőségétől (milyen az út minősége), a közszolgáltatásokkal való ellátottságától és az ingatlan állapotától

- magyarázta.

Mennyit drágultak a zártkertek az utóbbi egy évben?

Az ügyvezető elmondta, adataik szerint a zártkerti ingatlanok négyzetméterára átlagosan 10 százalékkal nőtt a tavalyi év azonos időszakához képest. Eközben a lakóingatlanok esetében 15 százalékos volt az átlagos áremelés az országban. A legtöbb zártkerti ingatlant az elmúlt egy évben Csongrád vármegyében hirdették meg, majd Zala, Veszprém és Komárom-Esztergom és Pest vármegye következnek.

Mindezekből azonban óvatosan szabad következtetni, mert nehezen szűrhető, így az összeshez képest viszonylag kevés ingatlan alapján látunk változást

- tette hozzá Lipták Zsuzsa. Kifejtette: Budapest környékén például Fóton, Zsámbékon, Csömörön, valamint a Balaton környékén hirdetik a legdrágább zártkerti ingatlanokat.

Fóton 34 milliótól 189 millió forintig találni zártkerti ingatlant. Csömörön 329 millió forintért hirdetnek zártkerti besorolású, újszerű luxus házat a középhegyen, Budapest felé örökpanorámával. Pomázon 250 millió forintért 10 hektáros hirdetett zártkerti telket hirdetnek 250 millió forintért, de a település mellett már hirdetnek 11 millió forintért is 15 négyzetméteres építménnyel 720 négyzetméteres telekkel zártkerti ingatlant

- sorolta az ügyvezető. Emellett számos zártkerti, 200 millió forintot meghaladó áron hirdetett ingatlan található a Balatonnál Felsőörstől kezdve Szentjakabfáig. Szentjakabfa rendelkezik a legdrágább, zártkerti művelés alól kivett majorral és a hozzá tartozó gazdasági épületekkel. A panorámás birtokot 550 millió forintért hirdetik. Szintén a legdrágább zártkerti ingatlanok között említendő Balatonfüred zártkerti részén, Tamáshegyen található villa, amit 498 millió forintért hirdetnek.

Balogh László arról beszélt, náluk jelenleg 1890 zártkertet kínálnak eladásra országszerte, aminek a fele kevesebbe kerül mint 10 millió forint. A korlátokat jól szemlélteti, hogy a legolcsóbb ilyen ingatlant 100 ezer forintért tudjuk megvenni Zala megyében Negyrécsén, amiért cserébe egy 4200 négyzetméteres zártkertet kapunk. 

A legdrágább zártkertet pedig Balatonalmádiban árulják, ahol egy balatoni panorámás 30 ezer négyzetméteres zártkertet vásárolhatunk 1,5 milliárd forintért - ismertette.

Adataik szerint a legfelkapottabbnak Pest megye (mint Budapest agglomerációja) és a Balaton környéke számít. Pest megyében a zártkertek átlagos négyzetméterára 9000 forint négyzetméterenként, ami azt jelenti, hogy egy 1000 négyzetméteres hobbykert kijön kevesebb mint 10 millióból - erre viszont ingatlant nem lehet építeni, jegyezte meg. 

Egy 100 négyzetméteres házat "elbíró" 3000 négyzetméteres zártkert viszont átlagosan 27 millió forintba kerül, ami töredéke az agglomerációs építési telkek árainak. A másik felkapott környék a Balaton környéke, ahol 4800 forint a zártkertek átlagos négyzetméterára. Természetesen a vízparthoz közelebbi vagy panorámás ingatlanok ára ennél jóval magasabb is lehet, de összességében nem lehetetlen a Balaton környékén egy 2-3 ezer négyzetméteres hobbytelket vásárolni 10-15 millió forintért

- szemléltette Balogh László.

Az árak kapcsán Máté Ferenc pedig arról beszélt: abban az esetben, ha a zártkerti ingatlan állandó lakhatásra ideális és jó adottságokkal rendelkezik, úgy egy esetleges drágulás az adott város belterületeinek árváltozását is lekövetheti. Viszont ha csak jelentősebb átalakítás után lehet életvitelszerűen használni őket, akkor az árváltozás mértéke enyhébb ütemben történik.

A zártkerti ingatlanok esetében is igaz az általánosnak mondható jelenség: ha erős az érdeklődés irántuk, akkor az áruk is jelentősebb mértékben változik. Aki régóta hirdeti a zártkerti ingatlanját, az nagyobb árengedményekre is hajlandó, így a kínálati ár jellemzően magasabb, mint a végleges eladási ár

- magyarázta. A vezérigazgató-helyettes azt is kiemelte: hasznosítás, lokáció és a területen lévő növényzet függvényében is jelentősen változhatnak az árak. A zártkertek esetén gyakori, hogy csak megnevezése alapján tartozik az ingatlan a gazdasági épületek közé, de belülről már minden szempontból lakóingatlannak felel meg, hiszen minden megvan benne, ami egy belterületi házban megtalálható. Így a jó szigetelés, a víz és villany elérhetősége szintén jelentősen alakíthatja az árakat.

Egyes zártkerti területeken, például Komárom-Esztergom vármegyében akár 10 millió forint alatt is hozzá lehet jutni ilyen ingatlanhoz, ezek azonban lakhatás céljából használhatatlanok, vagy felépítmény nélküli telkek. A lakhatásra is alkalmas elrendezésű és állapotú kategória azonban már inkább 40-45 millió forint körüli árszinten érhető el

- mondta Máté Ferenc hozzátéve, hogy az árazást a keresleten kívül természetesen még a lokáció is nagyban befolyásolhatja: a Duna menti vagy a Dunakanyarban található települések hétvégi házainak árazását, a Szentendrén vagy például Biatorbágy vonzáskörzetében található zártkerti ingatlanok árait szinte össze sem lehet hasonlítani mondjuk a keleti régióban található zártkerti ingatlanokéval, ahogy a népszerű borvidékeken található zártkertek is lényegesen más értéket képviselhetnek.

Könnyű lyukra futni, érdemes tájékozódni!

A Duna House vezérigazgató-helyettese arra a kérdésünkre, hogy mire kell figyelni zártkerti ingatnak vásárlásakor kiemelte, hogy a kedvezőbb vételáruk ellenére a zártkerti ingatlanok esetében sem érdemes alapos tájékozódás nélkül elköteleződni. Szerződéskötés előtt tanácsos egy ingatlanszakértő és egy szakjogász bevonása is, hiszen a hagyományos házvásárláshoz képest sokkal több nehézségbe ütközhet az ember és hosszan elhúzódhat a vásárlás folyamata.

Érdemes tudni, hogy az úgynevezett más célú hasznosításnak köszönhetően tanyagazdaság, birtok is kialakítható ezeken a területeken, így ugyanúgy lakóházat lehet rájuk építeni, mintha belterületi építési telekről lenne szó. Gyümölcsössel, szőlővel is könnyebb lehet az átminősítési eljárás, ilyenkor általában 1-3%-os beépíthetőséggel kalkulálhatunk.

Finanszírozási szempontból is bonyolultabb a tranzakció. Fontos, hogy a tulajdoni lapnak és a térképmásolatnak is a tényleges valóságot kell tükröznie. Amennyiben a területen lévő ingatlan besorolása nem lakóingatlan, akkor a családtámogatási kedvezmények nagy többsége sem igényelhető a vásárlás során. Ha a zártkerti ingatlan vásárlását tervező érdeklődőnek kiegészítésre van szüksége az ügylet finanszírozásához, akkor a szabadon felhasználható hitelek nyújtanak alternatívát. Az állami támogatások közül a szabadon felhasználható Babaváró támogatás alkalmas arra, hogy kiegészítse a meglévő tőkét, más állami otthonteremtési támogatás nem használható fel zártkerti ingatlan vásárlásához. Kivéve akkor, ha az ingatlan lakóháznak minősül

- hívta fel a figyelmet Máté Ferenc. A Babaváró mellett a fiatalok életkezdésének elősegítését célzó, szintén szabadfelhasználású munkáshitel is jó kiindulási alap lehet, de a maximum 4 millió forintos hitelösszeg mindenképpen kiegészítésre szorul.

Lipták Zsuzsa is több buktatót felsorolt a zártkerti ingatlanok vásárlásával kapcsolatban, szerinte az alábbiakat is mérlegelni kell:

• A zártkerti telkek tulajdonviszonyai gyakran kuszák, rendezetlenek, ezért mindenképpen ki kell kérni a tulajdoni lapot.
• Azt is fontos ellenőrizni, hogy mezőgazdaság alól kivont-e a terület, mert csak lakóingatlanként lehet hozzá támogatást, hitelt felvenni.
• Amennyiben nem kivett zártkerti ingatlanról van szó, az eladásnál kifüggesztés-köteles, és a helyi gazdáknak, szomszédnak elővásárlási joga van.
• A helyi építési szabályok ezekre az ingatlanokra szigorú feltételeket szabhatnak, de alapvetően a 720 négyzetméteres határ felett a telek legfeljebb 3%-a építhető be, ezalatt maximum 30 négyzetméteres lehet az épület rajta.
• A zártkertek nem számítanak belterületnek, így a szolgáltatások szerényebbek, például a posta nem biztos, hogy kiviszi a levelet, nem biztos, hogy van kábeltévé, internet, közművek, ezeket mind ellenőrizni kell.
• Közlekedési problémák merülhetnek fel esős és havas időben, mert az önkormányzatok nem feltétlenül takarítja a havat.
• Az átminősítés több százezer forintos tétel.
• A jegyző ellenőrizheti, hogy az érintett zártkerti ingatlan a besorolásnak megfelelően van-e használva.

A Zenga ügyvezetője külön kiemelte azt is, hogy

zártkerti ingatlan finanszírozásánál fontos, hogy legyen „kivett” rész, és az ingatlan-nyilvántartásban szerepeljen üdülő, lakóház, így a bank elfogadhatja fedezetként. Ha viszont gazdasági épületként szerepel, azt nem finanszírozzák a bankok.

Lipták Zsuzsa hozzátette: lakáscélú állami támogatások, támogatott hitelek akkor nyújthatók, ha lakóingatlanról beszélünk. A nyugdíjpénztári megtakarítások lakáscélú felhasználása során is ez a fontos. De az LTP-megtakarítás, illetve LTP-hitel üdülőre, nyaralóra is igényelhető.

Balogh László is arról beszélt, a zártkertek beépítésére és hasznosítására igen szigorú szabályok vonatkoznak. Különösen érdemes ezekkel tisztában lenni, ha valaki állami támogatásban reménykedik.

Elméletileg igényelhető lenne CSOK Plusz a zártkerti ingatlanokra, ha az lakás besorolású, tanya vagy birtokközpont, viszont mivel a banki hitelfeltételeknek is meg kell felelnie az igénylőknek, ezért szinte biztos, hogy ezt a kérelmet elutasítanák. Nem csak a vevőknek kell odafigyelni a szabályokra. A művelés alatti zártkertek termőföldnek minősülnek, így nagyon szigorú szabályok vonatkoznak az értékesítésükre, ezek közül az egyik leglényegesebb szabály a kifüggesztéses eljárás. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy az adásvételi szerződést 30 napig ki kell függeszteni, hogy az esetlegesen elővásárlási szándékkal rendelkező jogosultak be tudjanak lépni vevőként a tranzakcióba

- magyarázta az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Ő is arra hívta fel a figyelmet, hogy a bankok nem hitelezik ezeket az ingatlanokat, így személyi kölcsönt vagy szabad felhasználású jelzáloghitelt kell felvennünk, ha hitelből szeretnénk ilyet vásárolni.