Lakásválság lett úrrá a vidék fővárosán: még Budapesten is könnyebb saját ingatlant venni

Országosan még mindig Budapesten a legdrágábbak az ingatlanok, az Ingatlan.com friss adatai szerint, amelyeket a Pénzcentrum kérdésére állítottak össze kiderült, hogy a fővárosban már 1 250 000 forint volt a medián négyzetméterár február elején. Ezt az értéket egyetlen más megye sem tudta megközelíteni: Veszprémben 767, Pest megyében 752, Győr-Moson-Sopronban pedig 732 ezer forint volt a lakóingatlanok medián négyzetméterára a hónap elején.

A lista másik végén Békés megye áll, ahol a lakóingatlanok medián négyzetméterára mindösszesen 237 ezer forint volt, de Nógrádban is épphogy átlépte a 250 ezer forintot, ezek mellett még Jász-Nagykun-Szolnok megyében nem érték el a mediánárak a 300 ezer forint per négyzetmétert.

A megyeszékhelyek közül (Budapestet nem számítva) Debrecenben voltak a legdrágábbak az ingatlanok február elején, itt 925 ezer forint volt a medián négyzetméterár - ezzel egyébként a kelet fővárosa drágább, mint például a budapesti XV. kerület. A második legdrágább megyeszékhely Győr, 855 ezer forintos medián négyzetméterárral, a harmadik pedig Szeged 845 ezerrel.

Cíkkünkben megnéztük, hogyan viszonyulnak a hazai ingatlanárak a megyei átlagkeresetekhez, és kiszámoltuk, pontosan mekkora ingatlant lehetne vásárolni abból a lakáshitelből, amit az átlagkeresetekből fel lehetne venni a bankokban. Arról már korábban írtunk, hogy a KSH szerint a tavalyi harmadik negyedévben is Budapesten voltak a legmagasabbak a nettó átlagkeresetek, 509 780 forintot vitt haza egy dolgozó. Az országos átlag a statisztikai hivatal szerint 421 275 forint volt nettóban, ennél csak egy megyében (Győr-Moson-Sopron) vittek haza többet a dolgozók a fővároson kívül.

Valamint Komárom-Esztergom megyében épphogy elmaradtak a fizetések az országos átlagtól, ott nettó 418 978 forint volt ez az érték. Emellett a nettó átlagfizetés 400 ezer forint felett volt még Fejér megyében is, a többi országrészben viszont nem érte el ezt.

A legrosszabbul Szabolcs megyében kerestek a dolgozók, itt 309 513 forintot vittek haza átlagosan a tavalyi első három negyedév alapján. De 330 ezer forint alatt volt az átlagbér Békés megyében (317 933 Ft/hó) és Nógrádban (329 362 Ft/hó) is.

Mennyi hitelt kaphat egy átlagos dolgozó?

A bérek valódi ingatlanpiaci értékének megatározásakor szemléletesebb lehet, hogy mire is lehet elég az egyes megyék nettó átlagfizetése, ha lakást szeretnénk vásárolni, és ehhez kölcsönt kell felvennünk a bankokból, az egyes fizetéseknél mi az a maximum összeg, amit még fel lehet venni lakáshitelként.

Ennek legnagyobb korlátja az úgynevezett jövedelemarányos törlesztési mutató (JTM), amely leegyszerűsítve megakadályozza, hogy egy-egy hitelfelvevő a pénzügyi teljesítőképességén felül adósodjon el, és kerüljön elég nehéz élethelyzetbe, mert nem tudja a megélhetését és a törlesztőrészleteit is finanszírozni. A szabályok konkrétan előírják, hogy milyen arányban terhelhető hitellel a havi rendszeres jövedelem, mennyi lehet ehhez képest a maximális törlesztőrészlet.

A cikkünk szempontjából fontos jelzáloghitelek esetében az a szabály, hogy ha az igénylő(k) jövedelme havi 600 ezer forint alatti, akkor 5 évnél rövidebb kamatperiódusú kölcsön esetén a jövedelem 25 százalékáig, 5 évet elérő, 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén 35 százalékáig, illetve legalább 10 éves kamatperiódus vagy végig fix kamatozású konstrukció esetén 50 százalékáig terhelhető törlesztőrészletekkel.

Mivel a 600 ezer forintot egy megyében sem érte el a nettó átlagjövedelem, és kalkulátorunkban végig fix kölcsönökkel számoltunk, így a megyei fizetések minden esetben a jövedelem 50 százalékáig terhelhetők. Az értékhatároknál a bankoknak figyelembe kell venniük az igénylők minden meglévő tartozását, így a hitelkártya és a folyószámla hitelkeret sem kivétel, még akkor sem, ha nincsenek kihasználva. Az egyszerűség kedvéért a képzeletbeli megyei hiteligénylőinknek nincs más tartozása, csak a jelzáloghitel részleteit vonnák a fizetésükből. 

Azt is fontos hozzátenni, hogy ezeket a határokat ugyan a bankoknak kötelező alkalmaznia, de saját hatáskörben ennél szigorúbbak is lehetnek - és nem meglepő módon jellemzően azok is! Mivel az egyes pénzintézetek más-más képlettel dolgoznak, a megélhetési költségek tekintetében sem egyformán kalkulálnak, így erre sem lehet egy egységes metódust ráhúzni. Úgyhogy kalkulációnkban színtisztán azt néztük, hogy az "alap" JTM-szabályok szerint mekkora hitelt kaphat maximum egy-egy igénylő.

Ennyi hitelt lehetne kapni Budapesten, vidéken

Nos, azt már a bérrangsor alapján meg lehet állapítani, hogy hol lehet a legtöbb lakáshitelhez jutni, viszont a Pénzcentrum kalkulátorában kiszámoltuk, hogy a budapesti átlagbér nagyjából 35 200 000 forintnyi kölcsönre lenne elég, ezzel a főváros az egyetlen, ahol 30 millió forint feletti összeget kapna az átlagbért kereső dolgozó a bankoktól. 29,7 millió forintot vehetne fel az, aki Győr-Moson-Sopronban keresi az átlagot, de 27 millió feletti összeget kaphatnának a Komárom-Esztergom és Fejér megyében dolgozók is az átlagbérek alapján.

A legrosszabbul kereső Szabolcsban majdnem 15 millió forinttal kevesebb lakáshitelre futná az átlagkeresetből, mint Budapesten (20,6 millió forintra), de az érték Nógrádban és Békésben sem érné el a 22 millió forintot.

A megyei összesítések szerint a legnagyobb ingatlan Békésben jönne ki az ottani bérek alapján felvett lakáshitelből, a mediánárak alapján 89 négyzetméterre futná a pénzből. Nógrádban 86,2, Tolnában pedig 85,3 négyzetméternyi lakóingatlan jönne ki a nettó átlagfizetések alapján felvehető, legmagasabb kölcsönből. Ha valaki az országos átlagot keresi, akkor a hiteléből 40,8 négyzetméternyi lakást vehetne, ha az árak tekintetében is az országos átlaghoz mérünk.

Habár Budapesten jönne ki a legtöbb lakáshitel az átlagfizetésből, az ingatlanárak is a fővárosban a legmagasabbak: itt 28,2 négyzetméternyi ingatlant lehetne venni a medián áron, de Somogyban és Veszprém megyében sem jönne ki 33 négyzetméter ennek alapján.

Mi a helyzet a megyeszékhelyeken?

Ha pedig azt vizsgáljuk, hogy az adott megyék fizetései alapján felvehető hitelösszegekből mekkora ingatlant lehete venni az egyes megyeszékhelyeken, akkor meglepő a kép, ugyanis ebben a tekintetben már nem Budapesten a legrosszabb a helyzet. 

A megyeszékhelyek közül ugyanis Debrecenben lehetne a legkisebb lakást venni: a Hajdú-Biharban felvehető 24,5 milliónyi lakáshitel ugyanis mindösszesen 26,5 négyzetméternyi lakóingatlanra volna elég a medián árak alapján.

Azaz Debrecenben ennek alapján elérhetetlenebb egy átlagfizetésből élőnek a lakásvásárlás, mint az árakban abszolút vezető Budapesten.

A debreceni lakáshelyzet egyébként már régóta téma a magyar sajtóban, a városba érkező külföldi beruházások (a kínai CATL akkugyára vagy épp a BMW új üzeme) jelentősen megemelte a lakásárakat. A szakértők szerint egy-egy ilyen beruházás a spekulációnak is teret ad, hiszen egy városba költöző német autógyár, vagy kínai akkugyár stabil és jól fizető állásokat teremthet. Így az üzemben dolgozó munkavállalók a lakhatásukra is többet tudnak költeni.

A sorrendben harmadi Szegeden se jönne ki 29 négyzetméternyi lakás a felvehető kölcsönösszegből, és Veszprémben is csak épphogy 30 négyzetméter vásárolható meg.

Salgótarjánban az átlagbérből felvehető hitelösszeg majdnem 80 négyzetméternyi lakásra lenne elég a friss mediánárak álapján, ami messze a legtöbb még annak ellenére is, hogy itt a legkisebb az elérhető, maximális kölcsönösszeg. 50 négyzetméter feletti lakóingatlant lehetne vásárolni Békéscsabán és Szekszárdon a megyei fizetés alapján elérhető hitelösszegből, de Kaposváron is 49 négyzetméter jönne ki a pénzből.

Ez a legdrágább megyeszékhelyi utca

Korábban a KSH 2023-as adatai alapján megnéztük, melyek a legdrágább utcák a megyeszékhelyeken. Mint kiderült, a lista legdrágább utcája Debrecenben található, a Verseny utcában 2023-ban 1,222 millió forintért vásároltak meg átlagosan egy négyzetméternyi lakást.

Második Győrben a Kagyló utca 1,142 ezer forintos négyzetméterárral, a harmadik pedig a veszprémi Fáskert utca, ahol 1,120 millió volt a négyzetméterár. Érdekesség, hogy a 20-as toplistán az első 13 helyezett utcában millió feletti a négyzetméterár, és az összesítésben fej-fej mellett áll Győr és Debrecen, mindkét város 8-8 utcát delegált a legdrágábbak közé. Ezeken, és a már említett, veszprémi Fáskert utcán kívül

• a szegedi Gutenberg utca (1,092 millió forint/négyzetméter),
• a miskolci Miskolctapolcai út (1,009 millió forint/négyzetméter),
• a székesfehérvári Fürdő sor (961 ezre forint/négyzetméter) került fel a toplistára.

Azért csalóka a kép

Az előbbi részben feldolgozott adatokat torzítja az a jelenség, amit egyszerűen fogalmazva gazdaságnak hívunk. Hiszen a megyeszékhelyek gazdasági és közigazgatási központok, ahol a szolgáltatások, vállalkozások és állami intézmények koncentrálódnak. Ezeken a helyeken jellemzően nagyobb a munkalehetőségek száma, különösen a magasan képzett munkaerő számára, ami a bérek versenyképes emelését eredményezi.

Az ilyen környezetben a vállalatok és szervezetek gyakran versenyt futnak a legjobb szakemberek megszerzéséért, így a bérek magasabb szinten mozognak, hogy vonzóvá tegyék az adott pozíciókat. Emellett a megyeszékhelyeken magasabbak a megélhetési költségek, ami szintén hozzájárul a bérek emelkedéséhez.

Ezzel szemben a székhelytől távolabbi településeken általában kevesebb a gazdasági aktivitás és a munkalehetőség, ami alacsonyabb bérezést eredményez. Az ilyen helyeken a vállalkozások kisebb méretűek, a verseny kevésbé intenzív, és a helyi munkaerőpiac gyakran kevésbé specializált, így a bérek emelkedésére nincs olyan erős nyomás.

Továbbá, az infrastruktúra és az oktatási lehetőségek is elmaradnak a nagyobb központokhoz képest, ami hosszú távon csökkenti a magasabb jövedelmek kialakulásának esélyét. Így a megyeszékhelyek dinamikusabb gazdasági környezete határozza meg az átlagfizetések különbségét.