Ezekre az offshore cégekre vágynak a magyar szupergazdagok

„A nemzetközi ingatlanbefektetések legnagyobb előnye a portfólió diverzifikálása. Az idevágó, legközhelyesebb, de egyben legtalálóbb bölcsesség, hogy ne tartsd egy kosárban az összes tojást” – így összegezte az Index megkeresésére Magyar Csaba, a Crystal Worldwide Zrt. vezérigazgatója és egyben okleveles adószakértő azt, hogy a magyar befektetők jellemzően milyen motivációk miatt keresik a külföldi ingatlanokat.

A szakember úgy véli, hogy a külföldi ingatlanok segíthetnek a piaci ingadozások és az országkockázatok kiküszöbölésben, valamint a vagyonvédelemben, azonban nem való mindenkinek ez a befektetési forma. Hiszen a mostani technológiáknak köszönhetően egyszerűbb távolról ingatlanügyeket intézni, viszont ha valaki úgy dönt, a portfólióját nemzetközivé teszi, akkor megfelelően képzett, „rendszeresített” szakemberekkel kell rendelkeznie. Így pedig nem árt, ha van egy ingatlanszakértő és ingatlankezelő a célországban, továbbá egy ügyvéd, aki adózási és nemzetközi kérdésekben is jártas, sőt bizonyos esetekben könyvelőre is szükség lehet.

Ez pedig különösen igaz a feltörekvő piacokon és a gyors növekedést felmutató országokban. „Egy jól irányzott befektetéssel tőkenövekedést, bérleti díjbevételt és adókedvezményeket lehet elérni. Ugyanakkor ezeket a lehetőségeket árnyalni tudják például szélsőséges időjárási események, nem várt zavargások, vagyis a rosszul felmért politikai helyzet. Emiatt ajánlott egy turista szintjénél alaposabban megismerni a kiválasztott ország gazdasági és politikai helyzetét” – összegezte az Indexnek Magyar Csaba. 

De mit szeretnek igazán a magyarok?

A Statista legfrissebb adatai szerint az ingatlanpiac globálisan 637,8 milliárd dolláros értéket érhet el 2024 végére, amelyben a legnagyobb hányadot a lakóingatlanok képviselik. 2028-ig az ágazatban várhatóan 3,41 százalékos éves növekedési ütemmel lehet számolni, amelynek az egyik legmeghatározóbb szereplője Kína lesz. Magyar Csaba kiemelte: „A magyar befektetők körében az Európai Unión belül Ciprus, Horvátország és Spanyolország a legnépszerűbb államok. A távolabbi helyszínek esetében egyértelműen az Egyesült Arab Emírségek (azon belül Dubaj) és az Egyesült Államok a legfelkapottabb, bár egyre nagyobb érdeklődés övezi Délkelet-Ázsiát is.”

Ezeknek a helyszíneknek a népszerűsége jelentős részben annak köszönhető, hogy közkedvelt turistacélpontoknak számítanak. Emiatt gyakori a saját, kedvtelési célú használatra vásárolt külföldi ingatlan, de egyúttal ugyanitt virágzik a bérbeadási üzlet is. Ily módon mindkét profilú befektető megtalálhatja a számításait. Természetesen elkerülhetetlen az összehasonlítás, hogy belföldön mit kapnának ugyanezért a pénzért, bár nem mindig a külföldi verzió jön ki ebből győztesen. Holtverseny esetén viszont jellemzően a kedvezőbb klíma szokta eldönteni ezt a kérdést. Magyar Csaba szerint

Az Emírségekben nincs személyi jövedelemadó, ezért nem kell sokat ülni a számológép felett, ha a bérleti díjakból vagy az eladásból származó nyereség utáni adót szeretnénk kiszámítani. Helyi céggel viszont nem biztos, hogy megéri ingatlant venni, hiszen 9 százalék a társasági adó mértéke. Cipruson csak személyi jövedelemadót kell fizetni a bérleti díjak után, amely kapcsán 20 százalék költséghányad igazolás nélkül elszámolható. Évi 19.500 euró profitig nem kell adót fizetni, viszont felette eső részre már 20 százalék a személyi jövedelemadó mértéke.

A bérleti hozam a jövedelmezőség mérésének egyik lehetséges módja mind a hazai, mind a nemzetközi ingatlanok esetén. Az éves bérleti bevételt el kell osztani az ingatlan megvásárlásához kapcsolódó kiadásokkal, majd az így kapott eredményt, ha megszorozzuk százzal, akkor megkapjuk a bérleti hozamot százalékban.

A Crystal Worldwide Zrt. vezérigazgatója azt is kiemelte, hogy a működési költségek jelentős mértékben csökkentik a bérleti bevételt. Gyakori hiba, hogy a nemzetközi befektetés előtt a belföldi kiadásokat veszik alapul és nem veszik figyelembe a helyben fizetendő adókat, a biztosítást és a karbantartást. Túlzó példának tűnhet, de sokan nem gondolnak az öröklésre.

„Abból indulnak ki, hogy öröklés esetén itthon nem kell a szűk családon belül illetéket fizetni a vagyonszerzés után, ugyanakkor ez a legtöbb országban nem állja meg a helyét ingatlan esetén. Nehéz számolni vele, de a fel- vagy éppen leértékelődés egy másik kulcsfontosságú szempontja az ingatlanbefektetők nyereségének vagy veszteségének, hiszen a helyi fejlesztések vagy éppen a negatív környezeti változások kihatással lesznek az értékre” – húzta alá az Index megkeresésére a szakember.

Így mentesíthet az itthoni adózás alól

Magyar Csaba lapunknak arra is kitért, hogy Magyarország csak elvétve rendelkezik olyan adóegyezménnyel, amely kitérne az öröklésre és az ajándékozásra. Ily módon az első lépés a belső szabályaink vizsgálata. A külföldi ingatlanhagyaték után a hazai illetékszabályok nem alkalmazandók. Ugyanez a helyzet külföldi ingatlan vásárlása és ajándékozása esetén is. Emiatt általában nem okoz problémát magyar oldalról nézve, ha nincs adóegyezmény a két állam között. Ezt követően az ingatlan fekvése szerinti országban is meg kell vizsgálni az ilyen eseményekre vonatkozó adózási előírásokat.

Más oldalról kell megközelíteni az értékesítést és a bérbeadást. Ha magyar adózóként olyan országban hasznosítjuk az ingatlant, amellyel nem kötött Magyarország adóegyezményt, akkor mindkét államnak fennáll az adóztatási joga. A külföldi ingatlan eladásán elért nyereség Magyarországon egyéb jövedelemnek minősül, amely után 15 százalék szja és 13 százalék szocho fizetendő. A külföldi ingatlan bérbeadása – adóegyezmény hiányában – Magyarországon önálló tevékenységnek minősül, amely után kell 15 százalék szja-t fizetni, viszont a külföldön megfizetett adó 90 százaléka beszámítható – összegezte a szakértő.

Ha létezik adóegyezmény Magyarország és a külföldi állam között, akkor jellemzően ezekben úgy rendelkeznek, hogy a külföldi ingatlan eladása és bérbeadása után az ingatlan fekvése szerinti ország adóztathat.

Ettől függetlenül ezt a jövedelmet fel kell tüntetni tájékoztató adatként az adóbevallásunkban. „Fentiekből következik, hogy adótervezésre az eladás vagy a bérbeadás során akkor van lehetőség, ha fennáll az adóegyezmény a két ország között, viszont ilyenkor a kedvező adózási lehetőséget az ingatlan fekvése szerinti országban kell keresni, hiszen itthon nem adóköteles ez a jövedelem” – összegezte Magyar Csaba.

Emiatt a kiszemelt ingatlan vásárlása előtt célszerű nemzetközi és helyi adószakértő bevonásával felmérni a várható adóterheket, mert számos ország csábítja a külföldi befektetőket kedvező adózási környezettel. Ezek kihasználása bőven a legális adótervezés keretein belül mozog.

Veszélyesek ezek a befektetések?

Az Európai Unión kívüli ingatlanbefektetések jogi komplexitására nagyobb figyelmet kell fordítani. Egyes országok korlátozzák a külföldi befektetők tulajdonjogát, amelynek hatásásra valójában csak zsebszerződéseket lehet kötni. Ennek a kockázatairól viszont gyakran nem tájékoztatják a helyiek megfelelően a lelkes külföldi ügyfeleiket – fejtette ki a szakértő, majd kiemelte:

Az ingatlan-nyilvántartás sem áll mindenhol olyan szinten, mint Magyarországon. Itthon már nem nagyon hallunk ilyen eseteket, de néhány nagyon egzotikus országban még manapság is előfordulhat, hogy több személynek adják el ugyanazt az ingatlant. Ugyanitt érdemes kiemelni, hogy a világ más részein a tulajdonjog különböző változataiba futhatunk bele, ami szintén okozhat meglepetéseket.

Magyar Csaba már korábban leszögezte, hogy a politikai rendszer stabilitása és a jogbiztonság kulcsfontosságú. Szerinte természetesen adódhatnak váratlan helyzetek, ugyanakkor érdemes megnézni azt is, hogy a célország kötött-e Magyarországgal befektetővédelmi megállapodást.

Magyarország számos országgal kötött már ilyen típusú egyezményt, amelynek a legfontosabb hatása, hogy a magyarok befektetéseinek védelme a szerződő külföldi országban a helyi befektetésekkel esik egy kategóriába. Sőt, külföldiként is járhat kártalanítás, ha a hivatalos szervek államérdekből kisajátítják az ingatlant. Ha netalán nincs ilyen megállapodás a két ország között, akkor legalább azt érdemes tisztázni, hogy hová lehet jogorvoslatért folyamodni egy esetleges jogsérelem esetén.

A szakértő végezetül leszögezte: egy külföldi ingatlan belföldről történő hasznosítása általában esélytelen, ezért helyi vállalkozást kell megbízni ezzel a feladattal. A kiválasztás során nagyon körültekintően kell eljárni. Előfordult már olyan eset is, amikor a helyi ingatlankezelő az ügyfele tudta nélkül rövid távú bérbeadásra hasznosította a lakóingatlant. Természetesen nem történt utólagos elszámolás az ügyfél felé. Erre a turpisságra csak akkor derült fény, amikor a tulajdonos előzetes bejelentés nélkül megjelent a saját ingatlanában, majd meglepődve tapasztalta, hogy vadidegenek fergeteges bulit tartanak a lakásában.

(Borítókép: Dubaj. Fotó: Rustam Azmi / Getty Images)