Több agrártörvénnyel együtt módosította az Országgyűlés a földforgalmi törvényt is. „A változtatások egy részét a joggyakorlat egységesítésének célja motiválta, egy másik része pedig a visszaélések megakadályozását szolgálja” – mondta a Világgazdaságnak Cseh Tibor András, a Magyar Gazdakörök és Gazdaszövetkezetek Szövetségének (Magosz) főtitkára. A földtörvény új szabályai július 1-jén lépnek hatályba.
Változást jelent például az eddigiekhez képest, hogy ezentúl a vevőnek több információja lesz a földhasználatról. Mint Cseh Tibor András elmondta, az eddig is működött, hogy ha olyan földet adnak el, amelyet más személy használ, akkor az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell tájékoztatást a földhasználat időtartamáról és ellenértékéről. A többlethasználati megállapodás – amely az osztatlan közös tulajdonú területeken a tulajdonostársak számára ad földhasználati lehetőséget – eddig nem tartozott ebbe a kategóriába, vagyis egy ilyen területet vásárlót könnyen érhette meglepetés. A július 1-jétől hatályos módosítás ezt a kérdést rendezi, előírva, hogy ha többlethasználati megállapodás van érvényben a megvásárolni kívánt tulajdoni hányadon, akkor ennek a tényét is fel kell tüntetni az adásvételi szerződésben.
Kivétel lehet a gazdaságátadás
Már idén január 1-jétől érvényes a földforgalmi törvényben az a szabály, hogy termőföld adásvétele esetén a vételárárat banki átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezéssel kell megfizetni. Ezzel az év eleji módosítás egy széles körben alkalmazott visszaélésszerű gyakorlatot akadályozott meg. Korábban ugyanis sokszor előfordult, hogy a szerződők azzal próbálták megakadályozni, hogy mások is „rájelentkezzenek” az adásvétel tárgyát képező földre, hogy olyan magas vételárat írtak bele a szerződésbe, amely a mezőgazdasági tevékenységből nyilvánvalóan kigazdálkodhatatlannak tűnt. Cseh Tibor András szerint ezek az irreális összegek azonban sokszor csak papíron léteztek, a valóságban pedig alacsonyabb összegben egyeztek meg a felek. Ez indokolta tehát azt az előírást, hogy a vételárat transzparens módon, átutalással vagy ügyvédi letétbe helyezés útján kell teljesíteni. A főtitkár szerint ez alól vannak életszerű kivételek: például
nincs szükség banki műveletre, ügyvédi letétre a családon belüli adásvételnél vagy a gazdaságátadásnál.
A gyakorlat azonban megmutatta, hogy az elővásárlói jogosultaknál is előfordulhatnak visszaélések. Több olyan esetről is tudni, amikor csak azért „jelentkezett rá” valaki egy szerződésre, hogy a visszalépésért cserébe különböző előnyöket szerezzen magának. Ezt szűri ki az a mostani módosításba bekerült rendelkezés, amely szerint ha a vevő foglalót fizetett az eladónak, akkor az elővásárlásra jogosult köteles a foglaló összegét előzetesen letétbe helyezni (ami lehet ügyvédi letét vagy közjegyzői okiratba foglalt szerződés esetén közjegyzői bizalmi őrzés), ennek igazolását pedig csatolnia kell az elfogadó jognyilatkozatához.
Változás a végrendeleti öröklésben
Specialitása a termőföld öröklési szabályainak, hogy törvényes öröklés esetén nem kell alkalmazni a földforgalmi törvény szabályait, vagyis például földműves státusz nélkül is lehet örökölni, sőt még a 300 hektárt is át lehet lépni. Ezzel szemben a termőföld végrendeleti öröklésére speciális szabályok vonatkoztak. Kivéve, ha a végrendeleti örökös egyben törvényes örökösnek is minősül, ekkor ugyanis nincsenek ilyen kötöttségek, a törvényes öröklésre vonatkozó szabályokat kell alkalmazni.
Abban az esetben viszont, ha a végrendeletben megnevezett személy egyébként nem törvényes örökös (vagyis nem családtag), szigorú szabályok vonatkoznak a föld öröklésére. Ez esetben a végrendeleti örökös csak akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha földművesnek minősül. Az eddigi gyakorlat alapján a földműves státusznak az örökhagyó halála időpontjára visszamenőleg kellett fennállnia. Cseh Tibor András felidézett ezzel kapcsolatban egy jogvitát, amikor az adott ügyben az örökös csak az örökhagyó halálát követően szerezte meg a földműves státuszát, miután tudomást szerzett a végrendeletről és az abban szereplő termőföldekről. A kormányhivatal és a bíróságok elutasították a földszerzés jóváhagyását, így az Alkotmánybírósághoz (AB) fordult az örökös. Az AB az örökösnek adott igazat, kimondva, hogy a földműves státuszt legkésőbb a kormányhivatali jóváhagyásig kell megszerezni, de annak nem szükséges már az örökhagyó halálakor is fennállnia.
Tíz hektárig sokkal egyszerűbb lesz a földszerzés a pályakezdő fiatal gazdálkodók számáraA vételárnak szoros összefüggésben kell állnia a termőföld jövedelemtermelő képességével. |
A törvénymódosítás ezt a logikát ültette át a jogszabály szövegébe, sőt még nagyobb teret is enged, mint maga az AB-határozat:
ha valaki végrendelettel földet örököl, és nem rendelkezik földműves státusszal, ettől függetlenül a tulajdonába kerülhet a föld, azzal, hogy egy éven belül meg kell szereznie a földműves bejegyzéshez szükséges végzettséget.
Elhunyt tulajdonos: jöhet a gyorsított eljárás
Fontos új szabály, hogy gyorsított eljárással rendezhetik a föld helyzetét, ha már rég elhunyt a bejegyzett tulajdonos. Jelenleg több tízezerre becsülhető az olyan földterületek száma, amelyek tulajdonosa már rég elhunyt. Ezek a földek gyakran parlagon hevernek, a műveletlen földeken megtelepedő gyomnövények pedig sok gondot okoznak a szomszédos gazdálkodóknak. Ezért került be a jogszabályba a tulajdonjog mielőbbi rendezésének lehetősége. Ezentúl tehát, ha a tulajdonosként bejegyzett személy haláláról a földhivatal tudomást szerez, hivatalból értesíti a jegyzőt a hagyatéki eljárás vagy a póthagyatéki eljárás megindítása céljából. A folyamat gyorsítása érdekében a közjegyző ilyenkor hirdetményt bocsát ki, és ha ennek a határideje alatt a közjegyzőhöz igénybejelentés nem érkezik, a közjegyző a hagyatékot az államnak adja át. Fontos, hogy erre az eljárásra az olyan 5000 négyzetméternél kisebb méretű ingatlanok esetében kerülhet sor, melynek tulajdonosa már legalább tizenöt éve elhunyt.
Nagyobb védelem a termőföldnek
A földhasználók számára fontos információ, hogy módosult a termőföld védelméről szóló törvény, szigorodtak a termőföld művelésből történő kivonásának feltételei. A főszabály szerint termőföldet csak kivételesen lehet más, nem gazdálkodási célra célra felhasználni, amihez elsősorban a gyengébb minőségű termőföldeket kell igénybe venni.
Az új szabályozás szerint a továbbiakban szigorúbb szabályok vonatkoznak majd arra, hogy milyen termőföldet lehet kivonni a művelés alól. Ez a védelem elsősorban a magasabb aranykorona-értékkel rendelkező földeknek jár majd.
Eddig a települési átlagot kellett figyelembe venni, és nem volt ritka, hogy hajdúsági vagy békési településen a szántók aranykorona-átlaga a 30-hoz közelít, vagy akár meg is haladja azt, így egy „csak” 29 aranykoronás területnél – amely kiváló adottságúnak számít – engedélyezhették a művelésből való kivonást. A most elfogadott szabályozás alapján azonban már csak akkor lehetséges a más célú hasznosítás, ha szántó esetében legfeljebb 22, rét esetében legfeljebb 16, legelő esetében legfeljebb 6 aranykorona értékű a termőföld. Emellett továbbra is alkalmazni kell azt a szabályt, hogy a települési átlagot sem haladhatja meg a kivonandó föld minősége.
