Leáldozott az öt-tízéves bérleti szerződéseknek a fővárosi irodapiacon, miután ez szembe megy a bérlők által elvárt rugalmassággal – hangzott el a Corvinus ingatlanmenedzser szakirányú továbbképzésének legutóbbi alumni rendezvényén. A résztvevők egyetértettek abban, hogy az irodákat egyre inkább az ott dolgozók igényei szerint kell kialakítani, a jövő pedig a vegyes funkciójú épületeké. 

Generációs eltérések, szektorspecifikus jellegzetességek, vezetői elvárások, valamint az adott munkahely cégkultúrájából fakadó karakterisztikák árnyalják leginkább, milyenek legyenek a jövő irodaterei, akár még az is, mennyire papíralapúak a folyamatok. A hagyományos irodaházépítési láz Budapesten – és egyébként a fejlettebb világ legtöbb nagyvárosában – véget ért. 

Ennek oka, hogy az üzleti megfontolások mellett olyan urbanisztikai és fenntarthatósági elvárások jelentek meg, amelyek gyökeresen írják át a fejlesztők gondolkodását. Ahogyan a home office is egy magasabb rendű ingatlankoncepció részévé vált, az igazi kérdés már az, hogy milyen városokra lesz szükség a jövőben.

A jövő a vegyes funkciójú épületeké

Önmagában az irodaház már nem elég vonzó eszközkategória. Hancz Anita, a Wing Zrt. értékesítési igazgatója szerint a jövőben kizárólag vegyes funkciójú épületeket szabad építeni, a nagy irodaházak kora leáldozott. A piaci igények és a fejlesztői logika egyértelműen kompaktabb, hatékonyabb épületek felé mutat, amelyek karbonsemlegesen és alacsony költséggel üzemeltethetők.

Ebből elsőre az a következtetés adódna, hogy a budapesti irodapiacon – amelynek 14 év körüli az átlagéletkora, miután a tavaly a 4,3 millió négyzetmétert elérő állomány közel negyede 2004 előtt épült – a rossz épületek állnak üresen.

Ezzel szemben az A-kategória sínyli meg a jelenlegi helyzetet: az üres területek többségét (63,4 százalék) ilyen épületekben találjuk, ami az abszolút értékben nem kirívóan magas, tavaly 13,3 százalékos üresedési rátát is más megvilágításba helyezi – véli Hancz Anita, aki szerint a helyzet kialakulásában a megfelelő árverseny hiánya is közrejátszik: az üres területek 2/3-át ugyanis ugyanabban a bérleti díjsávban kínálják a bérbeadók. 

Dózer vagy retrofit?

Noha szinte minden fővárosi irodaházra ráfér a korszerűsítés, azon felvetésből, hogy a C-kategóriás irodaházakat le kéne bontani és újakat kellene építeni helyettük, vita kerekedett a rendezvényen. Többen vélték úgy, hogy a régi ingatlanok lebontása helyett célszerűbb őket felújítani, mert ez sokkal környezettudatosabb megoldás. Különösen fenntartható lehet akkor, ha a retrofit valóban átfogó, és a leggyakoribb energiahatékonysági korszerűsítésen túli elemeket is magában foglalja. 

A funkcióváltás vagy a „felokosítás” is alkalmas lehet arra, hogy a munkavállalók igényei szerint, rugalmasan lehessen kialakítani az irodatereket.

A flexibilitás amiatt vált nagyon rövid idő alatt alapelvárássá, hogy a világjárvány felerősítette az emberközpontú gondolkodást a munkahelyeken. Emiatt napról napra erősödik – akárcsak a fenntarthatóság szempontrendszere – a munkahelyi élmény jelentősége – szögezte le Agócs Balázs, az iO Partners munkakörnyezeti tanácsadással foglalkozó területének vezetője. Szerinte a dolgozók fizikai, mentális és szociális egészsége egyre előkelőbb helyett foglal el a munkaadói prioritások és feladatok között.

A kulcs a rugalmasság

Agócs Balázs a mesterséges intelligencia jelentőségére is kitért, amellyel minden korábbinál szerteágazóbban és megbízhatóbban lehet modellezni az irodahasználatot, az együttműködést, a munkafolyamatokat. Kiemelte a részvételi tervezés előnyeit is, hangsúlyozva: minél több szempontból járjuk körbe a munkakörnyezeti stratégiát, annál jövőállóbb lesz. 

Már nem csak a múltból lehet tanulni, hanem a jövőből is

– tette hozzá az iO Partners igazgatója, aki szerint az emberek többsége szeret bejárni az irodába, igényli a kollaborációt, mi több, már nem is feltétlenül a munkavégzés helyszíneként tekintenek az irodára, hanem közösségi térként, ahol egymással találkozhatnak.

Még ezt az igényüket is megelőzi a munkavállalók rugalmas munkaidőre vonatkozó elvárása, ami miatt a munkaadók egyre kevésbé tehetik meg, hogy hosszú időre „bebetonozzák” bérelt területeiket.

A pandémia eleve 25 százalékot csípett le az irodabérlemények átlagos alapterületéből (ez a COVID-19 előtt 1000 m2 volt), de ennél is fontosabbak azok a gyorsan változó keretek, amelyekhez a munkaadóknak flexibilisen kell hozzáigazítaniuk az irodahasználatot.

Erre a jelenleg is jellemző, 5-10 éves bérleti szerződések nem alkalmasak, ezért a leggyorsabban ennek a struktúrának kell megváltoznia, és ehhez a résztvevők szerint a finanszírozásnak is igazodnia kell.

A generációváltás téma volt az Economx konferenciáján is

Lapunk konferenciájának fókuszában a most újranyíló EU-s források és a minden vállalkozás életében legalább egyszer felmerülő nehéz kérdés, a generációváltás állt. Tari Annamária klinikai szakpszichológus a negyvenes főnököket nagy ragadozóként jellemezte, miközben a Z generációt tükör előtt ülő, magát oroszlánként látó cicaként látja. Ugyanakkor azt is elismerte a szakpszichológus, hogy a Z generációnak nehéz dolga van a hibrid Y generációval szemben, amelyik a könyvespolc alá született, de már a web2-t használja, az offline-világ hagyatéka pedig az erőfeszítés, a lojalitás, valamint a kitartásra való képesség.A Z ezzel szemben sokkal inkább a poker face mögé képes bújtatni az érzelmeit, ami az online jelenlét során alakult így, teljes ellentétesen a 70-es években született X-szel, amely inkább feladatorientált. „A fogyasztói társadalom mellé megérkezett az információs kor” – magyarázta Tari Annamária, hogy miért idegesíti ennyire a z X generációt az Y, amely sokkal inkább jól érezné magát a munkahelyén, és simán leírja, hogy a főnöke „hülye”. Ez a munkahelyen egyébként azt is jelenti, hogy a verbális kommunikáció már egy szupererő, és miközben az X személyesen kommunikálni, az Y nem érti, miért nem lehet azt megtenni írásban – fogalmazott, hozzátéve: az Y generáció a social médiának köszönhetően az azonnali visszajelzés nemzedéke lett, annak elmaradása pedig szorongást, és sok esetben kilépést eredményez.