Az ingatlanpiac a túlárazottságot nyögi, tűkön ülve várja az állami programot

Továbbra sem egyszerű Magyarországon azok élete, akik saját ingatlanhoz szeretnének jutni, ám azoknak sem könnyebb, akik – ha kényszerből is, de – albérletben gondolkodnak. Az ingatlanpiaci 22-es csapdájáról korábban már egy külön cikkben értekeztünk. Az ebben is vázolt otthonhoz jutási nehézségek hatására azok a fiatalok, akik megengedhetik maguknak, hogy saját ingatlanban gondolkodjanak, inkább az olcsóbb, használt – ezáltal minden bizonnyal felújítatlan, energetikailag nem korszerű – lakásokat veszik.

A nagyvárosokból kiszorulnak, a használt ház a favorit

A 30 évnél fiatalabbak az átlagnál kevesebb pénzből gazdálkodnak, ezért a korosztály által vásárolt ingatlanok értéke 20 százalékkal alacsonyabb, 33,9 millió forint volt 2023 II. felében – derül ki az Otthon Centrum értékesítési adataiból. Ez az érték jelentősen elmarad az idősebb generáció átlagától (az OC közreműködésével vásárolt ingatlanok átlagértéke 42,3 millió forint volt).

A szűkösebb anyagi lehetőségekből fakadóan a fiataloknál a legalacsonyabb a készpénz aránya, és közülük igényelnek a legtöbben hitelt. Ugyanakkor nem a harminc év alattiak élnek a legnagyobb arányban az állami támogatásokkal, mivel ezek házassághoz kötöttek, ami ebben az életszakaszban még sokaknak nem aktuális – mutat rá az ingatlaniroda. A 30 évnél fiatalabbak 39,3 százaléka – feltételezhetően szülői, rokoni segítséggel – képes tisztán készpénzből vásárolni. Piaci alapú hitellel 33,1 százalék él, míg a generáció tagjai közül 27,7 százalék igényel állami támogatást a lakásvásárláshoz, amelyet a legtöbb esetben piaci alapú hitellel is ki kell egészíteni.

Anyagi okok miatt a húszas korosztály tagjai közül kevesen tudnak a nagyvárosokban ingatlant vásárolni, hiszen átlagosan 33,9 millió forintot képesek erre fordítani, miközben a budai ingatlanok átlagértéke 69 millió, a belvárosiaké 54,5 millió forint, de még a régióközpontokban is ennél magasabb összeg, 37,2 millió forint a középérték.

A 30 évnél fiatalabb korosztályban továbbra is a használt ház a favorit, a vásárlók 45,8 százaléka döntött ilyen ingatlantípus mellett; sokan kényszerből, de körükben jelentős hányadot képviselnek azok is, akik egyetemi tanulmányaik után családot alapítanak, és élnek az állami támogatásokkal. Használt lakást a generáció 30,5, panelt 16,1, új építésű lakást csak 7,6 százalékuk engedhetett meg magának.

A túlárazottságot is nyögi a piac

Azonban nemcsak a fiatalok vesznek el az ingatlanpiacon, a saját otthonhoz jutás semmilyen korosztály számára nem egyszerű művelet. Ezen az sem segít, hogy az eladók továbbra is magasan tartják az árakat.

2023-ban kínálati piac alakult ki az ingatlanpiacon, tekintve hogy számottevő infláció jellemezte a gazdaságot, ezzel párhuzamosan magasan jártak a jelzáloghitelek kamatai, de az energiaárak növekedése is közrejátszott abban, hogy mind az eladókra, mind a vevőkre a kivárás volt jellemző.

A várakozások szerint csökkenő hitelkamatok hatására azonban lassan megmozdulhat az ingatlanpiac, ugyanakkor ebben reménykednek az eladó ingatlanok tulajdonosai is. A piacra most is jellemző a túlárazott ingatlanok jelenléte: akár 15–20 százalékos eltérésről is beszélhetünk a tényleges eladási árhoz képest. A túlárazásban az is közrejátszik, hogy az eladók várakozásai szerint az állami támogatások és a csökkenő hitelkamatok felhajtják a keresletet, olyannyira, hogy reményeik szerint még az általuk elképzelt irreálisan magas árakon is találnak vevőt az ingatlanjaikra

– mutattak rá az Indexnek a Balla Ingatlan szakértői.

„Így aztán nem meglepő, hogy gyakorlatilag nem létezik ingatlaneladás alku nélkül. Nagyon kevés ingatlant tudunk most értékesíteni a meghirdetett áron, az alku szinte elmaradhatatlan része az ingatlanértékesítésnek” – közölték.

Az értékesítési idő attól is függ, hogy mennyire keresett egy adott ingatlantípus, milyen az esztétikai és műszaki állapota, és persze a hirdetési ára, vagyis hogy mennyire van túlárazva. Családi házak esetében az átlagos értékesítési idő jelenleg 6 hónap és 1 év között alakul, a lakásoknál ugyanakkor 3–6 hónap között változik a két kerületben. Természetesen ha egy ingatlan a keresett kategóriába tartozik és jó állapotú, akkor ennél lényegesen rövidebb is lehet az értékesítési idő.

Új támogatások élesedtek, élesednek

Az eladói mellett a bérlői piacon sem túl rózsás a helyzet. A magyarországi átlagos bérleti díj 200 ezer forint körül alakul, míg a budapesti 250 ezer körül mozog. A kormány ennek hatására – még ha egy aprót is – de lépett. Új lakhatási támogatást indított márciusban, amelynek keretében akár 187 ezer forintos albérlettámogatást igényelhetnek a 30 éven aluli regisztrált álláskeresők, amennyiben új munkahelyet találnak. Áprilisban pedig újabb hasonló program indul: az új álláshelyüktől távol lakó fiatalok 180 ezer forintos támogatást kaphatnak lakásbérlésre.

A munkába állókat célzó állami támogatások mellett a munkaadók adómentesen is támogathatják a dolgozóik lakhatását. Ez pedig kifejezetten vonzóvá teheti a lakhatást ingyenesen biztosító munkahelyeket – hívta fel a figyelmet az ingatlan.com. Czomba Sándor foglalkoztatáspolitikáért felelős államtitkár arról is beszélt, hogy a 30 éven felüliek számára is nyílik hasonló program.

Nagyon nézegeti az óráját a szakma

Van azonban egy másik támogatás, amit az ingatlanszakma, valamint az építőipar is tűkön ülve vár. Ahogy korábban az Index exkluzívan beszámolt róla: új köntösbe bújva tér vissza a korábban nagyon népszerű, 2022. december 31-ével kivezetett otthonfelújítási támogatási program. Szakértők szerint a korábbi verzió is nagy segítséget jelentett, de a 2.0-nál finomhangolásra van szükség. Afelől azonban nincs szükség a támogatásra a szakmának, valamint az ingatlantulajdonosoknak is nagy szükségük van.

A 2022 végén kifutott 3+3 millió forintos támogatás az elmúlt két évtized legtöbb lakóingatlan-felújítását hozta, ami nagy siker. A lakossági megtakarításokat is sikerült vele megmozdítani, ráadásul a gazdaságfehérítéshez is hozzájárult, hiszen szerződéssel, számlára kellett dolgoztatni – nyilatkozta az ígylakunk.hu portálnak Gulyás István, a Magyar Családi Ház Tulajdonosok Egyesületének (MCSTE) elnöke.

„Ebből kiindulva egy olyan új program indítása volna célravezető, amely ténylegesen segítené azt a réteget, amelynek a legnagyobb szüksége lenne arra, hogy a rezsi helyett másra költsön” – mondta a szervezet elnöke.

Az MCSTE egy szakmai ajánlást tett a jogalkotók asztalára. Szerintük egyértelműen az energiamegtakarítást célzó beruházásokat célszerű a támogatás fókuszába állítani. „Semmiképpen sem szabad, hogy a felújítási program másra is felhasználható legyen. A felhasználás alapja az energiamegtakarítás és a környezetvédelem legyen” – mutatott rá Gulyás István.

Az egyesület elnökének információ szerint egy 5+5 milliós, vissza nem térítendő támogatást, valamint hitelkonstrukciót tartalmazó program láthat napvilágot.

Kérdés, hogy milyen feltételekkel lehet majd felvenni a hitelt. Tartok tőle, hogy hitelhitelképesség hiányában épp azok nem tudják majd igénybe venni a támogatást, akiknek a legnagyobb szükségük lenne segítségre. Ennek megoldására lehetne a megtakarítás a hitel fedezete, amennyiben a magyar bankrendszer ezt elfogadná. Megoldás lehet továbbá egy megtakarítási bónusz bevezetése, azaz minél komplexebb felújítást vállal valaki, annál kedvezőbb kamatot kapna

– mondta.

Fontos lenne ugyanakkor, hogy a lehető legszélesebb kör számára legyen elérhető a támogatás, hiszen például sok idős újítaná fel szintén idős házát, ha kapna hozzá segítséget. Ennek hiányában azonban nagyon sok olyan lakóépület maradna felújítatlanul, amelynek korszerűsítésére a legnagyobb szükség volna.

Gulyás István arra számít, hogy ugyan már idén regisztrálni lehet a programra, és a hitelfelvétel is megtörténhet, azonban a számlák kifizetése csak jövőre indul el. „A tervezést viszont időben érdemes elkezdeni, amikor még van szabad szakember-kapacitás, valamint amíg nem emelkednek tovább a kivitelezési díjak és az anyagárak” – hívta fel a figyelmet.

Minimum 5-10 évre kell a támogatás

Hasonló húrokat pendített meg Markovich Béla is. Az építőanyagok gyártásával és forgalmazásával foglalkozó Mapei Kft. ügyvezetője szerint a felújítási programnak köszönhetően sok olyan ember tudna korszerűsíteni, aki alapból nem rendelkezik az ehhez szükséges forrásokkal. „Ehhez szükség van legalább 1-2 millió forint vissza nem térítendő támogatásra, mellé pedig egy 10 millió forintos, fix 3 százalék körüli, kedvezményes, hosszú távú hitelre. Enélkül csak azok tudnák kihasználni a támogatást, akiknek egyébként is lenne pénzük felújítani” – véli.

Magyarország hemzseg a korszerűtlen házaktól, ezért óriási szükség van az energetikai felújításra. A legtöbb ilyen ingatlant „kispénzűek” lakják, akik támogatás nélkül nem tudnak felújítani – hangsúlyozta az ügyvezető, aki hosszú távú hitelezésben gondolkodik, tekintve hogy sokaknál okozhat gondot a hitelképességi követelmény, egy hosszabb távú hitel azonban kisebb, ezáltal kigazdálkodhatóbb törlesztőrészletet jelenthetne. „Meg kell oldani, hogy az alacsony jövedelműek is hozzájussanak a támogatásokhoz” – mondta.

A cél az, hogy megvédjük a környezetet, az épületek károsanyag-kibocsátása minél kisebb legyen, minél kevesebb energiát engedjünk ki az ablakon. Ezt a korszerűtlen magyar épületállomány esetében nem lehet 1-2 év alatt megoldani. Ezért korlátlan időre kellene meghirdetni a programot, de minimum 5-10 éves távlatban kell gondolkodni

– mondta Markovich Béla.

(Borítókép:Kolumbán Kitti / I ndex)