Bazi nagy görög ingatlanfejlesztés
A görögök 2023-as éve kimondottan jól sikerült: a becsült GDP magasan a pandémia előtti szint felett, az adósságfinanszírozási kockázat mérséklődött, újra berobbant a turizmus (szintén verve a pandémia előtti szinteket), és nem mellesleg több mint 10 év után újra befektetési kategóriába került az ország.
Az általános gazdasági fellendülés és a megnövekedett befektetői érdeklődés az ország ingatlanpiacára is pozitívan hatott, az árak emelkedni kezdtek. Ebben két tényező játszott érdemi szerepet:
- a külföldi befektetőket csábító úgynevezett aranyvízum,
- illetve a kereskedelmi ingatlanok, leginkább a plázák.
Utóbbiban a legnagyobb játékos a pályán a Lamda Development négy bevásárlóközponttal a portfóliójában. És ehhez a céghez tartozik az egyik legnagyobb jelenleg is zajló európai ökováros projekt is, amely egy 8 milliárd eurós beruházásnak ígérkezik. A meglehetősen ambiciózus Ellinikon névre hallgató fejlesztésről személyesen is beszélgettünk tavaly a Lambdával egy athéni konferencián.
A cégre azért érdemes most figyelni, mert IPO-ra készülnek, várhatóan az év első felében. A plázákat ennek keretében egy külön entitássá választanák le, ami befektetői szemmel kimondottan pozitív fejlemény lehet.
Plázareneszánsz
Hogy az e-kereskedelem térnyerésével és a pandémia után mekkora tere van még a plázáknak, arról az utóbbi években megoszlottak a vélemények, jelenleg azonban mégis inkább újraéledni látszik az elveszettnek hitt érdeklődés. Látszik kereslet a modern vásárlói élményre, a több felhasználói célt egy térbe sűrítő fejlesztésekre, Görögországban ráadásul kevés a nagy bevásárlóközpont: 1000 emberre vetítve mindössze 56 négyzetméternyi pláza található az országban. (Ez a magyar számnak alig több mint a harmada.)
A Lamda portfóliójában jelenleg négy pláza van:
- a The Mall Athens, Görögország legnagyobb bevásárló és élményközpontja (kisebb, mint az itthoni Westend),
- a Golden Hall, a prémium kategória teteje,
- a Mediterranean Cosmos, Észak-Görögország legnagyobbja,
- és a 2022-es újítás: a Designer Outlet Athens, az ország Premier Outlete.
Ezek összesítve 600 millió euró nettó eszközértéken álltak 2022 végén, és rekordmagas 68,6 millió eurós eredménnyel (EBITDA) is zártak.
Az üzlethelyiségek 99 százaléka használatban van, és növekedés látszik a bérlők eladási számaiban. Csak 2023 első negyedévében 38 százalékkal magasabb volt az értékesítésből származó bevétel. A görög gazdaság helyreállásával erősödött a vásárlóerő, a jó értékesítési számok mellett pedig gond nélkül fenntartható az üzlethelységek bérlése a plázában, így a bérlők és a Lamda is jó évet zártak. Az idén lejáró szerződések megújításával tovább emelkedhetnek a beszedett bérleti díjak és újabb löketet adhat majd a cégnek a közeljövőben elkészülő két új pláza is a portfólióban.
A plázákon is túl, ahol aranyvízum jár
A Lamda érdekeltségébe a plázákon túl lakossági ingatlanfejlesztések is tartoznak. A magántulajdonú ingatlanok értékesítésénél fontos faktor a már említett aranyvízum.
GÖRÖGORSZÁG TERÜLETÉN MINIMUM 250 EZER EURÓ, ILLETVE A FELKAPOTT, TURISTAKEDVENC HELYEKEN (MÍKONOSZ, SZANTORINI, ATHÉN BIZONYOS RÉSZEI ÉS THESSZALONIKI) LEGALÁBB 500 EZER EURÓ ÉRTÉKBEN MEGVÁSÁROLT INGATLANOKKAL ÚGYNEVEZETT „GOLDEN VISA”-HOZ LEHET HOZZÁJUTNI, AZ EZZEL JÁRÓ ELŐNYÖK PEDIG ELÉG JELENTŐSEK.
Az első, hogy ez a befektetés lehetőséget nyújt Görögországon belüli tartózkodási engedély igénylésére, ráadásul ez a kedvezmény az egész családra kiterjed: 21 év alatti gyermekekre, szülőkre, házastársra, illetve a házastárs szüleire is. Hét év bejelentett ott tartózkodás után, (aminek megtartásához nem is kell életvitelszerűen az országban maradni) pedig igényelhető a görög állampolgárság. Emellett a program a schengeni övezeten belül vízummentes utazást biztosít, tehát megkönnyíti az Európán kívülről érkező befektetők utazását.
Az aranyvízumot már 30 000-nél is több igénylésnél is megítélte a görög állam. Csak 2022-ben 4365-en kapták meg, kétszer annyian, mint egy évvel korábban. Ez a program egyébként több országban is fut, hasonló feltételekkel, de Görögország az egyik legkedvezőbb a befektetési összeg minimumát és a négyzetméterárakat is tekintve.
15 perces, zöld és okos Monaco = Ellinikon
A Lamda jelenleg zajló legnagyobb ingatlanfejlesztése Athén régi repterének a helyén az Ellenikon, amely gyakorlatilag egy teljes új város (a városon belül) a part mentén, egy szerény – a Monacói Hercegség méretét meghaladó – területen helyezkedik el. Zöld lesz, okos, és 15 perces.
A koncepció szerint gyalog vagy biciklivel negyedóra alatt elérhetőek a városon belüli irodák, iskolák, üzletek, kulturális és sport központok, a park és a part is. Ezeken felül lesz négy hotel, egy yachtkikötő, egészségügyi intézmények, illetve a már említett két bevásárlóközpont.
Az építkezés első üteme 2026-ra lehet meg a tervek szerint, a teljes projekt végleges átadása pedig 2037-re várható. A munkálatok egyelőre az elképzeléseknek megfelelően haladnak, a partmenti lakóegységeket már mind eladták (összesen 313 lakás 1118 millió euró értékben). A 2023 második felétől fokozatosan piacra kerülő ingatlanok még további 1171 millió eurót jelentenek majd.
Ez azonban a fejlesztésnek csak az egyik pillére, ide tartoznak a plázák, a kikötő és a Riviera Tower. Utóbbi Görögország legmagasabb tornya lesz, 200 méter tengerszint feletti magassággal, 50 emelettel és 180 apartmannal. (Viszonyításként a MOL-torony 148 méter magas és 28 emeletes.)
A második pillért a Joint Venture projektek adják, ilyenek a hotelek, a sportközpontok, és az okos város. A harmadik pillér bizonyos területek értékesítése, illetve hosszú távú kiadása. Például a különleges kaszinóé (IRC), amit 30 évre adnak bérbe, de a harmadik pillér érinti majd az iskolák, a part menti villák, az irodák, és az egészségügynek szánt helyek kérdését is.
A plázák IPO-ja
Az okos városban helyet kapó plázák a Riviera Galleria és a Vouliagmenis Mall lesznek. Előbbi a prémium, high-end kategória ékköve lesz, amire már most tolonganak a bérlők, 189 százalékos az érdeklődés, míg utóbbi Görögország új legnagyobb plázájává lép majd elő, erre szintén magas, 155 százalékos az érdeklődés. A két építkezés beruházása összesen 656 millió euró, a teljes ráfordítás minden egyéb költséggel számolva pedig meghaladja az 1 milliárd eurót.
Ezzel már hat bevásárlóközpont lesz a Lamda portfóliójában, a tervek szerint pedig Lamda Malls néven sor kerülhet ezek együttes IPO-jára idén. Az új papír piacra lépése közvetlenül a retail ingatlanokban kínálhat majd kitettséget.
Befektetőként a legnagyobb gond a vállalattal, hogy nem elég transzparens, melyik költség vagy beruházás tartozik a pláza üzletághoz és melyik az Ellenikon fejlesztéshez.
Ilyen például a HQ költsége, amely érdemi torzításokat tud okozni annak fényében, hogy hova pakoljuk. Tehát jelenlegi formájában a cég a méretéhez képest túl komplex.
A menedzsment szerint 2026 végére a jelenleg portfólióban lévő plázák nettó eszközértéke 900 millió euró lesz, az új bevásárlóközpontokkal kiegészülve pedig már 1,4 milliárd euró, miközben most a cég együttes kapitalizációja 1,3 milliárd euró.
El tudjuk képzelni, hogy igaza van a menedzsmentnek, amikor arra panaszkodik, mennyire alulértékeli a piac a céget, főként a pláza üzletágat. Pont ezért lehet előnyös egy olyan tranzakció, ahol leválasztják a stabil, szinte már unalmas plázabizniszt a nagyon dinamikus és éppen ezért jóval kockázatosabb, de nagy potenciálú fejlesztési üzletágról.
Az IPO-val átláthatóbbá válna a cég és az értékeltség is, hiszen jelenleg az Ellenikon volatilitása félrevezetően hathat.
Rizikófaktor
Hogy ne csak a dolgok napos oldalát nézzük, fontos hangsúlyozni, hogy a városprojekt és az IPO sikere sem egyértelmű. A plázák piacra lépésének hatalmas érdeklődést kellene generálnia ahhoz, hogy látható legyen az IPO Európában. A jelenleg komplex papírt ugyan átláthatóbbá tenné, de az amúgy is kicsi méretűnek tekinthető cégből két még kisebb részvényt hozna létre.
Az Ellenikon elkészülésével kapcsolatban is visszafogott óvatossággal várjuk a fejleményeket, amíg az első ütem végére nem ér az építkezés (2025-26), inkább csak találgatni lehet. Az is egy megválaszolandó kérdés, hogy a fellendülő Görögországnak, ahol számos kisebb és nagyobb lélegzetvételű építkezés is zajlik jelenleg, van-e elég munkaerőkapacitása egy ilyen gigaprojekt kivitelezéséhez. Kérdés továbbá az is, hogy lesz-e elég lakó a város feltöltéséhez. Nagy belföldi érdeklődésre van szükség, hiszen hiába is népszerű az aranyvízum, a befektetésnek vagy nyaralónak megvett lakások nem tehetik ki túlzottan nagy százalékát ennek a jövőbeli városnak.
Ami biztos, mi folyamatosan nyomon követjük a céget, a pozitív várakozásokat és kockázatokat is szem előtt tartva. Szerencsére nem sokára itt a tavasz, így újra megyünk majd Athénba, ez pedig kiváló alkalmat ad arra, hogy megnézzük az építkezést, és utána járjunk a számoknak is.
Accorde Spartan Görög Részvényalap
Az Accorde Spartan Görög Részvényalap azért jött létre, hogy a befektetők egyszerűen és költséghatékonyan férhessenek hozzá a görög tőkepiachoz, ezáltal kiaknázva a piacban rejlő felértékelődési potenciált. Az alapkezelő az alap befektetési politikája által megengedett eszközökön belül elsősorban az Athéni Értéktőzsdére bevezetett részvények közül válogat. Célja, hogy az alap forrásainak átlagosan 90 százalékát szabályozott tőzsdére bevezetett görög részvényekbe fektesse. Mivel az alapkezelő piaci várakozásainak függvényében választja ki azokat az eszközöket, amelyeket az adott befektetési környezetben jó befektetésnek tart, az alap összetétele dinamikusan változhat.
Bővebben az alapról
(A cikk először a Forbes.hu oldalán jelent meg 2024. március 6-án. Borítókép: Designer Outlet Athens, forrás: Lamda Development)
Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.
