Ingatlanpiac: nagyon jó lehetőségek lesznek a beszállásra
A hulló kések időszakában vagyunk, amikor teljes a bizonytalanság, senki nem tudja, hol tartunk a folyamatban, nem lehet megmondani, elértük-e már a lejtő alját, vagy innen még mindig lefelé vezet az út
– mondta Kutas Gábor, a Recorde Alapkezelő vezérigazgatója a Portfoliónak a kereskedelmi ingatlanok piacával kapcsolatban.
A lap arról írt, hogy 2008 óta a mostani a legnagyobb ingatlanválság a világon, a legsúlyosabb problémákat az Egyesült Államok és Németország piacain látjuk.
A következő időszakban egyre több lehet az olyan kereskedelmi ingatlan, aminek valós értéke a hitelfedezeti értéke alá csökken, így inkább megszabadulnak tőle a tulajdonosaik.
Kutas szerint a bizonytalanság oka egyrészt a nagyon kevés tranzakció, így nehéz a fair értékek meghatározása, másrészt a feleknek – bankoknak, ingatlanbefektetőknek – sem érdeke sokszor az ingatlanok újraértékelése.
Ha létezik ciklikus iparág, akkor az ingatlan mindenképpen az. Ebben a ciklikusságban évtizedeken keresztül a befektetési eszközök között az iroda jelentette a stabilitást, aminél az volt a mondás, hogy ez az az alszektor, amit semmi nem rengethet meg. Az utóbbi 6-8 évben egyre erősebb tényezőként csatlakozott ehhez a logisztika is, de ez kevésbé a méreténél, sokkal inkább nettó hozamnál fogva vált versenyképessé
– mondta.
A Coviddal viszont berobbant a probléma, ami a keresleti oldalról azonnal megkérdőjelezte, hogy hányan és hogyan fogják az irodákat használni a továbbiakban. Felértékelődött a flexibilitás, emellé jött az ESG, ami részben bérlői elvárás.
AZ IRODÁK KIHASZNÁLTSÁGA AZ USA-BAN CSAK FELE A JÁRVÁNY ELŐTTI SZINTNEK, DE EURÓPÁBAN ÉS ÁZSIÁBAN IS CSAK A BŐ KÉTHARMADA ANNAK.
Feltehetően egyre közelebb vagyunk az igazság pillanatához, amikor kiderül, mennyire meztelen a király, a Covid előtt kötött klasszikus 4-5 éves szerződésekből nagyon sok mostanában fog kifutni, a bérlői szerződéshosszabbítások, megújítások kérdése már az elmúlt hat hónapban is felerősödött, és a következő másfél-két évben szinte mindenhol napirendre kerül.
Ezzel szoros összefüggésben van egy komoly refinanszírozási nyomás, ami újabb terhet fog jelenteni mind a tulajdonosi oldalaknak, mind a finanszírozói oldalnak. Világszerte több példát is láttunk arra, hogy egy ingatlan tranzakciós értéke a fedezeti értéke alá csökkent, és a tulajdonos inkább odaadta a kulcsot a banknak. A jövőben ilyenből várhatóan több is lesz.
EGY CIKLUSNAK JELLEMZŐEN AKKOR ÉRJÜK EL AZ ALJÁT, AMIKOR ELKEZDŐDNEK A LÁTVÁNYOS BEDŐLÉSEK.
Hogy azok az USA-ban, Japánban vagy Európában fognak-e bekövetkezni, nehéz megmondani, ha viszont megtörténik, az fontos jele lehet annak, hogy elértük a mélypontot.
Ez áldozatokkal jár, de aki túléli, megerősödve tud majd kijönni belőle. A legnagyobb profitot a legjobb üzleteket általában egy ciklus alján lehet kötni, így azt is gondolom, hogy nagyon jó lehetőségek lesznek a beszállásra a jövőben
– mondta Kutas.
Végül érdemes megemlíteni az ipari-logisztikai szektort, ahol az üresedés az elmúlt évben megnőtt, de még bőven az egészséges szinteken belül vagyunk.
Úgy gondolom, hogy a gyártói kapacitások Európába visszatelepítése, illetve kelet-európai új gyárak létrehozása egy teljesen jogos várakozás, amiből a vidék többszörösen tud majd profitálni a gyárak melletti, őket kiszolgáló logisztikai egységek és beszállítók által is
– mondta Kutas Gábor.
Ez Debrecennél már nagyon egyértelműen látszódik, de Kecskeméten is kezd megjelenni, Győrben pedig sok szempontból már korábban lejátszódott. Nemzetközi viszonylatban is nagyon erős az ipari/logisztikai szegmens, akár Nyugat-Európa, akár Amerika vonatkozásában.
Érdekes emellett Kutas szerint a speciális, alternatív ingatlanok piaca is, mint például az egészségügyi intézmények, amelyek iránt a magánegészségügy térnyerése miatt szintén nő az érdeklődés. De a legnagyobb növekedés az adatközpont típusú ingatlanokban várható, gondoljunk csak az AI-robbanás generálta számítási kapacitásokat kiszolgáló temérdek számítógépre, amiket megfelelő módon kell fizikailag is elhelyezni.
(Borítókép: Frankfurt, forrás: Getty Images)
Jelen blogbejegyzés a szerző magánvéleményét tükrözi, amely nem feltétlenül egyezik a Concorde Csoport hivatalos álláspontjával.
